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北京昌平小汤山2400亩综合体定位分析报告 PAGE PAGE 49 （北京）昌平小汤山2400亩 综合体定位分析报告 项目开发部 2008-8-20 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、 项目基地简介 3 (一) 基地现状 3 (二) 分析概述 3 二、 项目定位基础 4 (一) 温榆河历史 4 1. 温榆河——北京最古老的天然河道 4 2. 不可替代的自然人文胜景 4 (二) 温榆河生态走廊 5 (三) 温榆河别墅带 5 (四) 分析概述 8 三、 消费市场分析 8 (一) 婚庆消费市场分析 8 1. 新婚消费需求现状 8 2. 新婚消费结构分析 9 3. 结婚消费需求的发展趋势 11 4. 婚庆产业市场容量 11 5. 婚庆产业结构 12 6. 我国婚庆产业发展现状 15 7. 我国婚庆产业存在的问题 17 8. 我国婚庆产业的发展趋势 18 9. 分析概述 19 (二) 会议酒店市场分析 19 1. 会议酒店兴起的背景 19 2. 会议酒店发展的现状特征 20 3. 会议酒店发展存在的问题 22 4. 会议酒店发展的路径选择 24 5. 会议酒店发展的趋势 27 6. 分析概述 30 (三) 观光农业市场分析 30 1. 观光农业概念及其形式 30 2. 观光农业的发展阶段模式 31 3. 观光农业的实践和经验 32 4. 北京的观光农业发展 35 5. 分析概述 39 四、 初步项目定位分析 39 (一) 定位因素分析 39 (二) 综合定位分析 41 五、 规划产品及其功能 41 (一) 南场规划布局及其功能分析 42 (二) 北场规划布局及其功能分析 45 六、 投资经济效益分析 46 报告正文 项目基地简介 北京市大东流苗圃（北方国家级林木种苗示范基地）位于北京市昌平区小汤山大东流村南，始建于1965年。苗圃（基地）占地2348亩，分为南北两区，其中北区约为1148亩，南区为1200亩。经过多年的发展建设，现形成林木钟苗，花卉、绿化工程三大主导产业，年生产绿化苗木200万株，品种200多种，花卉300万株，品种100多个，绿化工程施工养护面积达到20万平米的北方国家级林木种苗示范基地。 基地现状 南场位于昌平区小汤山镇土沟村北，温榆河东岸，距高速机场线北七家出口仅3公里。其中建筑占地130亩，现为温榆河会议中心（占地面积13万平方米，195亩，其中建筑面积4252.4平方米，中心湖水面积2.7万平方米）。其它1070亩为绿化苗木。 大东流苗圃北场位于北京市昌平区小汤山镇大东流村北，总占地1148亩，基地上方现为各类绿化、花卉苗圃及其一部分办公和设备用房。北场中间被北四环穿越，不具备成片开发的优质基地资源。 分析概述 项目本身所处区位为昌平区小汤山镇大东流村附近，交通通达性较好,处在北京一小时车程辐射之内；项目位置为温榆河生态走廊昌平段，周边是已经成型的别墅区，景观资源和地块价值已经被市场充分承认，项目产品开发具备潜在的市场认知度。从项目立地情况看，尽管2400亩由南北场分开，造成无法进行大片区规划设计，但是单场1200亩的体量也足够进行产品形式的丰富和优化，具备充足的挖掘空间，尤其是南场紧邻温榆河河岸（带高尔夫球场）可开发产品丰富，大片区政策具有连贯性，生态、环保和可持续行发展思路符合温榆河生态走廊规划理念。 项目定位基础 温榆河历史 温榆河——北京最古老的天然河道 温榆河首次载于史册时名为“温余水”，简称温水，直至辽代，始改今名。温榆河为潞河上游，属海河水系，是北京地区最古老、最重要的一条天然河道。温榆河正源为关沟水，出自关山，流经今北京市海淀、昌平、顺义、朝阳、通州等五区，至通州北关闸为止，全长约60公里。通州北关闸以下河道，名为潞河，东注于海。 三国时期，曹魏引白沟河入之，开为丰虏渠。隋代循平虏渠故道，并利用滹沱河下流一段河道，开修为永济渠，直至唐代仍沿用之，通称御河。明清时期，卫河成为京杭大运河从临清至天津的一段，北接潞河。相对而言，潞河称北运河，卫河称南运河。无论潞河与卫河，还是直隶其他各天然河道，都汇于“海河一门”，均属海河水系，而总归以“天津为众水出海之路”。由此，温榆河下流既与河运相接，又与海运相通，成为全国水路运输的重要组成部分。 不可替代的自然人文胜景 温榆河流域几乎到处都有历史遗迹与遗址：如居庸关至南口，有塔跨于街，谓之过街塔，塔之下拱如石桥