2010年哈尔滨商品房市场.docVIP

2010年哈尔滨商品房市场年报 [提要]从宏观调控政策来看，遏制房价过快增长仍是中心工作。随着2011年宏观调控不断走向深入，预计未来哈埠商品房价格上涨将得到一定的抑制。 事件篇 一、国务院重拳出击调控房地产 事件内容： 2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“国十条”，要求“实施更严格的差别化信贷政策”、“加快保障性住房建设”、“加大交易秩序监管力度”、“加强房地产企业购地和融资监管”等，并密集出台一系列调控新政。 2010年 9月29日国务院再次出台“新五条”政策，要求“暂停发放第三套房贷”、推进房产税改革试点、“部分城市限购房套数”、“囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款”、“增加住房有效供给”等。 事件评述： 2010年是我国房地产调控政策最严厉的一年，调控力度之大、政策之多、持续时间之长都堪称是历年之最。自2010年1月6日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》开始，国家先后两次发文调控房地产，并陆续出台大小调控42次。几乎动用了各种可用的政策工具，从信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售制度、行政监管等方面作了进一步规定，其目的就是要遏制房价过快上涨。 但从效果来看，两次调控对市场的冲击力度均未达到预期，4,17调控仅两三个月就被市场所消化，9.29新政则更短。经过如此大力度的调控，房价仍居高不下。究其原因主要是此轮调控既要面对房地产市场积重难返的历史问题，还要应对复杂变幻的国内外经济运行大环境带来的诸多不确定性因素，其难度之大前所未有。长期以来中国房地产存在着供求失衡、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全、市场信息不对称等问题。同时过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收及多年累积形成的流动性压力也给调控带来不小的阻力，此外，境外热钱流入也加大了房价上涨压力。 二、国资委勒令78家央企退出地产业 事件内容： 2010年3月18日，国资委表示除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业。 至2010年底，78家央企退出进度缓慢，应者寥寥。具体的退出方案也没有公之于众，媒体和公众找不到一个可以监督央企行为的官方明确时间表。 事件评述： 在舆论热切关注央企频造地王的背景下,作为央企出资人的国务院国资委终于对主业非房地产的央企发出了退出地产业的指令。这78家央企的退出一定程度上会抑制土地价格超过在售商品房价格的现象频繁出现，对目前土地市场的种种非理性现象也起到一定的警示效应。但相关政府部门也需要注意的是近来频繁在各地高价拿地的央企，绝大部分都属于以房地产为主业的16家央企范围内， 而土地市场地王不断出现的本质原因，也并非是由于“央企拿地推高房价”，而是在于货币政策和土地财政。要使土地价格平稳受控、土地市场回归理性，需要竞争主体的适当调整，更亟待游戏规则的合理改革。 此外，“退出令”发布至今，78家央企的退出进度缓慢，国资委对退出监管尚无细则，部分央企对国资委的此番“退出令”难免存在阳奉阴违的现象。 三、货币政策全面转向“紧缩” 事件内容： 2010年12月3日，中共中央政治局会议指出，要实施稳健的货币政策，以此为标志， 金融危机时期实施的适度宽松政策发生转向。 2010年全年，央行共6次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率连创新高。2010年10月19日和2010年12月26日央行两次上调金融机构人民币存贷款基准利率，时隔两年再次启用价格型调控工具，货币政策开始回归稳健。 事件评述： 2010年全国经济的着力点是保持经济平稳较快发展、经济结构调整和防止通胀。与2009年相比，2010年的货币形势更加复杂，货币政策操作挑战更大。面对人民币升值、通货膨胀等压力与保持经济平稳增长的目标，2010年货币政策不断放出的收紧信号，全年先后多次动用存款准备金率、利率等多元化手段配合信贷政策来调整货币供应量。2010年货币政策调控房地产市场的重点是遏制投资性、投机性需求引发的房价过快上涨。通过提高房贷首付比例及加息等信贷政策，来加大投资、投机成本，抑制房地产市场投资和投机性需求。此外，宏观调控对利用银行资金对房地产进行投资投机行为给出明确的抑制信号。纵观2010年货币政策对房地产的影响，警示作用大于实际效应。 四、房地产税征收提上日程 事件内容： 2010年5月31日，在各项楼市调控措施推出之后。中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委〈关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见〉的通知》，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注，并迅速对市场产生了影响，成为影响楼市走势的重要因素。 2010年9月底，“新五条”，明确提出“加快推进房产税试点工作” 。紧