长沙金外滩项目法务拆迁预案.docVIP

PAGE PAGE 1 长沙金外滩项目拆迁预案 长沙金外滩项目拆迁正处于前期准备阶段，因项目地段特殊，作为长沙市最古老的商业街区，也是最大棚户拆迁区，部分房屋权属复杂，拆迁难度大，特拟定以下拆迁预案： 一、明确查明拆迁房屋产权是前提 充分利用房产部门的现有登记资料，了解拆迁房产目前的产权登记状况。对房产部门目前已经登记的产权资料已经被采取司法措施或设定他项权利的拆迁房产，可采取下列原则处理： 1、被人民法院查封、冻结的房产（不排除个别法院以扣押方式限制房屋权利） 在拆迁中遇到被拆迁房产被人民法院查封、冻结、扣押的，只要在查封、冻结期限内，无论涉及案件性质和诉讼胜负，在拆迁时均应当通知并征得有关法院相关部门同意。必要时可将拆迁款项向人民法院先提存，待案件结束后由人民法院进行分配。涉及多家法院均对同一房产进行轮候查封、冻结的，按法律规定应当是先满足先冻结、查封的法院案件需要，余额留给轮候的法院。为避免纠纷，建议不就哪家法院优先进行判断，所有下达了查封、冻结文书的法院均通知，由他们共同协商。 如前述类型案件较多，查封、冻结的法院又都在长沙市范围内，建议由指挥部出面，协调长沙市中级人民法院，将拆迁区域内有争议的房产或被司法查封、扣押、冻结的全部房产或各类与房产有关联的执行案件，均指定长沙市天心区法院执行局统一执行。达到拆迁指挥部向天心区法院提存拆迁款即可先行拆迁的目的。 特别是多家法院对同一房产作出不同处理决定文书的情况下，不得自行判断其效力，而先向其中一家法院交付执行款项，应由其共同上级法院的执行裁判庭以法律文书方式确认权属或清偿顺序后再支付补偿款项。 2、被设定抵押等他项权利的拆迁房产 应当通知抵押权人到场，一般为银行或典当机构。抵押权人一般会要求提前清偿全部债务或更换抵押物。如抵押人不能在拆迁前与抵押权人通过清偿债务或更换抵押物的方式解除被拆迁房产的抵押，原则上应当只对其采取货币补偿方式，在进行货币补偿的同时让抵押权人得到优先受偿。此前可签署三方协议，然后再按协议执行。 3、房产登记权利人去世留下的遗产，继承人没有及时在房产登记部门办理继承登记的。 拆迁时应当要求主张权利的继承人持有明确该房产位置、产权证件文号、继承人姓名、份额等详细信息的继承公证书，按继承公证书进行分配。不得按其家属提供的协议或遗嘱进行分配。 4、在拆迁时，住户或其他关联人员对被拆迁房产的权属争议发生纠纷，引发诉讼的。无论是否将城市公司追加为第三人的，均应当及时了解案情，并及时向审理法院建议，先提存房屋拆迁价款，先行拆迁，待有争议房产权属经司法确认后，再由法院进行分配。 不排除争议双方都同意先与公司确定用补偿房屋方式拆迁，再确定房屋权属的情况，是否允许其选择补偿房产或是只选择补偿拆迁费，有待公司定夺。建议：若有争议房产业主同意先行拆迁，在法院确定其权属后，可让其享受于其他业主相同待遇，也可选择房产置换补偿方式。 二、直管公房住宅的安置补偿 由指挥部协调长房集团，建议与长房集团之间以整体打包方式拆迁，对直管公房的住户安置由长房集团处理，此方案必须与长房集团进行磋商。 三、违章建筑和超过批准期限为临时建筑 1、方案一：不予补偿，拆迁协议时明确 2、方案二：适当补偿，拆迁协议时明确。缺点：若违章建筑面积大，补偿费用将较高。 3、方案三：先拆违，再拆迁。 优点：肯定可不给拆迁补偿。 缺点：（1）需政府强力支持配合； （2）政府支持有较高开支； （3）拆迁前即引起被拆迁户对抗情绪。例如：新世界树木岭项目 建议：经拆迁部门对拆迁范围内违章建筑和超期临时建筑进行摸底，本次拆迁地块范围内违章建筑较多，且又以在房顶加层为主，不适用于先拆违再拆迁的方式。原则可考虑在拆迁方案中明确违章建筑不予补偿。内部操作时在计算其他项目时适当考虑。 4、未超过批准期限的临时建筑，按建筑工程造价结合使用期限给予适当补偿。 四、租赁商户 1、以房主拆迁为原则，租赁商户不单独作为拆迁对象，其补偿作为与房主拆迁协议的附件。房主协调好租赁商户的补偿，并将补偿计入对房主的拆迁费用当中，附件交租赁商户认可。 2、注意收集租赁商户与房主的租房协议。 以上意见仅为初稿，待征求各部门意见后，再行完善。 长沙城市公司 合约预算部 2009-3-16