杭州映像江南项目房地产市场报告(上).pptVIP

杭州转塘项目 市场调研报告（上）;之江转塘板块区域解读;1;杭州是长三角主要城市，浙江省省会，著名的旅游文化城市； 2. 杭州经济水平高，民营经济和现代服务业发达，居民收入高，民间资本购买力强； 3. 杭州房地产市场起步较早，发展成熟，市场竞争度高，产品品质佳，刚性需求旺盛， 市场长期处于供小于求的状态； 4. 杭州住宅及商业物业市场较为成熟，写字楼物业市场刚刚起步； 5. 杭州是沿海及内地最主要及最具规模的市场之一，建议以商业和住宅市场为突破口，结合城市规划选择项目。;上海是长三角经济实力最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。 杭州在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。;杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，受上海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫;杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位;杭州快速路网模式：高速公路+快速路+主干道;运用地铁缓解城市交通，造就杭州这一“大都市”;铁路建设围绕“四线一桥一枢纽”展开，即沪杭高铁和磁浮、杭宁高铁、杭甬高铁、杭长客运专线、钱江铁路新桥、杭州东站枢纽;杭州市是长三角的经济中心城市之一，其总体经济水平仅次于上海与苏州，人均GDP接近全国水平3倍;近年来杭州市钱江新城与滨江新区的大规模开发，其固定资产与房地产投资都较有规模; 2011年，全市实现社会消费品零售总额2548.36亿元，比上年增长18.7％，扣除物价上涨因素，实际增长13.7％。其中城镇消费品零售额2432.51亿元，增长18.8％；乡村消费品零售额115.85亿元，增长18.4％。分行业看，批发零售贸易业零售额2274.84亿元，增长18.4％；住宿餐饮业零售额273.52亿元，增长21.6％。;消费与储蓄水平与日俱增，人均居住面积相当于全国平均水平;1.杭州市是长三角乃至全国的重要经济中心城市，也是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，荣获“中国十佳宜居城市”、“中国最佳旅游城市”及“中国最佳商业城市”等殊荣。 2. 杭州总体经济水平与人均GDP在全国及长三角主要城市中位居前列。 3. 杭州城市扩张速度快，固定资产与房地产投资规模较大，有一定发展潜力。 4. 杭州是华东地区重要的交通枢纽，未来的沪杭磁悬浮将使其与上海联系更紧密，在建的城市轨道交通将使市内交通更便捷。 5. 杭州市民营经济及外资经济均较发达，民间资本丰厚，居民收入及消费能力较高，购买力很强。 6. 杭州的周边县市是中国富裕度最高的区域，且传统上有移居至杭州置业的习惯，是杭州房地产业的主要购买群体之一。;市场规模：2011年，杭州主城区累计成交各类商品房共23346套，较2010年下滑35.1% 价格趋势：11年商品房成交均价 元/平方米，同比上涨 客源结构：住宅市场以自用刚性需求为主，主要客户群为本地改善性客户及新家庭置业（本地及浙江临近新移民），由于浙江民间资本发达，也有一定比例的本地及周边外来投资者。 市场成熟度：市场成熟度较高，产品品质高，客户档次高。 市场竞争度：国内（万科、保利、中海等）及国际知名开发商（新鸿基，华润，九龙仓，吉宝）集中，本地开发商（绿城、滨江、雅戈尔等）云集，竞争十分激烈。 版块及区域：上城区、下城区、拱墅区（运河、申花）、江干区（钱江新城、九堡、下沙）、西湖区（文教、西溪、三墩、转塘）及滨江区。 发展趋势：鉴于经济预期仍将保持持强劲增长，;2011杭州楼市：缩量 飙升与杀跌，住宅库存迭创新高较年初翻番;　　在成交大幅下滑的同时，09年、10年出让的天量土地，在今年形成集中供应，杭州主城区楼市库存不断攀升，迭创新高。其中，住宅库存由去年年底的13603套，飙升至今年年底的27792套，翻了一倍都不止。 　　下面的表格，非常清晰地显示了杭州主城区今年每个月住宅库存的变化情况。;2012年2月 降价求量 成交、预定量列五年同月第二; 楼市低迷，但房地产开发投资的脚步并未放慢。据杭州市统计局、国家统计局杭州调查队提供的最新数据，1~2月，杭州市房地产开发投资继续保持较快增长：房地产开发投资134.40亿元，增长45.6%，增速比上年同期回落4.3个百分点，但高于全省平均水平12.9个百分点，居全省第4位。 　　从商品房用途看，商品住宅投资77.59亿元，增长20.3%，办公楼投资17.71亿元，增长82.2%，商业营业用房投资15.16亿元、其他用房投资23.93亿元，分别增长103.4%和124.6%。 　　1~2月，杭州市商品房新开工面积288.05万平方米，增长123.5%，增速比上年同期提高81.8个百分点。但新开工住宅面积增幅呈回落态势，前两个月仅