烟台张郑刘项目立项资料0118e.pptVIP

* * * * * * * 2009年北京区域月度运营报告 * 内部资料，不得外传 * * 烟台张郑刘项目立项资料 北京区域本部 烟台工作组 2010年01月18日 SECTION2：张郑刘项目简介与初步判断 SECTION1：项目所处片区概况 地块隶属烟台市芝罘区，是烟台城市的核心行政区，是以行政、文化、商贸金融、现代服务业为主的城市中心区，08年全区总人口约100万人，占烟台市区总人口53%，为市区贡献90%左右的财政收入。 张郑刘项目 根据地理因素、居住特征等特征，芝罘区房地产市场可分为7个片区，本地块项目处于南城片区。 片区 片区属性 房地产特征 均价 芝罘岛片区 烟台起源地，被老造船基地、物流基地与市区分割，景观、旅游资源丰富 片区开发起步较晚，成熟度较低，与城市和优质景观资源紧密的空间距离使之具备较高潜力 6000 幸福片区 烟台老城区，工业区居住人口众多人口素质较低片区口碑较差 旧城、旧村改造为主，产品力一般 4600 中心片区 商业核心区，商业、办公、行政的老中心区。 寸土寸金之地，以旧城改造为主，项目居多，产品力以及形象力均可 7000 西城片区 工业及居民区，是烟台市中心区与开发区之间的桥梁地带，未来城市改造的重点方向， 片区项目不多，产品力、形象、服务等方面较差，难以满足城市居民日益增长的居住需求，是具备较高城市属性的价格洼地 5000 东郊片区 烟台发展方向，资源环境较好，富人聚集区 稀缺资源占有，亦为寸土寸金之地，产品力及形象力较强 10000 南郊片区 自然村落较多，发展缓慢，为南拓的主要方向 旧村改造为主，产品力及形象力一般 4500 南城片区 大型居住区，生活配套齐全，区域以鲁东大学为中心向南北拓展，连接中心城区与南郊城区， 项目较多，基本为首置和首改类项目。具有一定的价值洼地效应，因此吸纳了中心区主流刚性需求。 5200 片区 主力户型供应面积区间 产品线 客群来源 芝罘岛片区 80-90、120-140 首置、首改为主 芝罘区非地缘性客户、小部分外地客户 幸福片区 70-90 首置为主，首改占少量 幸福、只楚附近地缘客户为主 中心片区 80-90、120-140 首改、再改 本地与外地客户比例约为6：4 西城片区 70-90 首置为主 幸福、只楚、凤凰台及市区等地缘性客户 东郊片区 120-140、150-180 首改、再改为主 本地与外地客户比例为6：4左右 南郊片区 70-90 首置为主 地缘性客户为主，另有部分芝罘区客户 南城片区 70-90、100-120 首置、首改为主 地缘性客户、市区客户 目前芝罘南城片区主要以首次置业以及首次改善为主，主力户型供应面积为70-90、100-120平米；改善类产品品质不高缺乏优质改善类产品供应。这也是本案的机会所在 SECTION2：张郑刘项目简介与初步判断 SECTION1：项目所处片区概况 项目概况 项目初步判断、获取方式与后续工作 初步产品配比及基本经济指标判断 张郑刘项目地处老居住区，毗邻鲁东大学周边青山环绕自然环境优越，属上风上水之地。现状居民多为地缘性客户及年轻人群体；项目周边生活、教育、医疗等配套齐全；同时距离城市中心较近，交通便利，未来发展潜力较大。 南城片区包括世回尧及黄务街道办2个街道。 片区总面积约为35.65平方公里，总人口约9.5万多 08年底经济总量约32亿元 区域内葡萄酒制造、制药、汽车销售、物流配送等为主 张郑刘项目 世回尧街道办事处 黄务街道办事处 鲁东大学 卧龙工业园 项目北至魁玉路，东西南至用地边界 项目规划总用地面积500亩，约33万平方米。 总建筑面积50万平方米，综合容积率1.5 地块地势比较平坦，无明显高差。 项目北面紧邻魁玉路，向东连接南北交通要道青年南路，魁玉路西延工程及魁玉南路工程有望在2010年开工。地块内部不涉及到拆迁，均为果树，地势较为平坦。 刘家 魁玉路 魁玉路 地块一属于烟台老城区范畴，位于南大街的延长线路，通过南大街可在20分钟内到达市区各商圈以及CBD区域 宗地 百盛 商圈 南大街 商圈 约20分钟 南大街商业 南大街商业 汽车站 火车站 飞机场 魁玉路—机场路 蓁山屯路—青年南路 魁玉路西延—化工南路 魁玉南路—夹河河滨路 地块周边路网较为发达，但公共交通较为薄弱，三公里范围内的教育、医疗、商业配套都较完善。 区域09年共有3宗土地出让，出让面积为14.6万平米，总建面约29.8万平米，距离本案有一定的距离，但预计短期供应可能性不大。 拟出让地块 宗地位置 中正山庄，均价4900元，存量约40万平米，容积率1.0左右，产品类型为多层 阳光上城，均价5200元，存量约3万平米，容积率1.55，产品类型小高层 富甲小区，均价4400元，存量约8万平米，容积