重庆大渡口项目定位报1.docVIP

重庆大渡口项目定位报告(二) 六、土地市场分析 1、土地市场反弹 成交增加 重庆主城区房地产相关用地成交量在2008年触底，至到2009年6月土地市场开始快速反弹，成交量迅速增加。虽然在2009年第四季度，受一系列土地调控政策的影响，成交量略有回落，但土地供应量开始增加，土地市场相对活跃。 2009年主城区房地产相关用地成交共114宗，出让土地面积达796.19万平方米，可建建筑面积达到2362.03万平方米，成交量虽不及2006年及2007年，但成交量同比增幅达到了132.19%。 2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交量 单位：万平方米 数据源：重市土交中心 2009年各季度重庆市主城区房地产相关土地成交面积 单位：万平方米 数据源：重市土交中心 2、土地成交价格创新高 2009年的土地成交量虽不及2006年和2007年，但土地成交价格却创历年来最高。从2009年下半年开始，多宗土地的拍卖屡屡出现多家实力开发商竟拍的情况，新“地王”频现，重庆地王的纪录在一年之内就4次被刷新。 2009年重庆主城区房地产相关用地成交价格达到410亿元左右，每亩土地的成交均价约344万元，平均的楼面地价也达到每平方米1738元，与2008年相比，价格分别上涨了73.98%和72.29%。 2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交金额 （单位：亿元） 2004-2009年重庆市主城区房地产用地成交均价 （单位：万元/亩） 数据源：重市土交中心 2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地平均楼面地价 （单位：元/平方米） 数据源：重市土交中心 3、土地集中度于少数大型房企 由于地价高涨等原因导致拿地成本越来越高，土地市场的竞争越发成为资本的竞争，由此导致2009年重庆主城区出让的土地相对集中，集中在少数资金雄厚的大型地产商手中。 据初步统计，2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右，占全市房地产相关用地的一半左右，竞地总金额达到257亿元左右，超过全市总额的一半以上。从全年成交金额最高的十宗土地了，资金充足的房企购得的这十宗土地总面积达到277.5万平方米，占全市总量的1/3 据初步统计，2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右，占全市房地产相关用地的一半左右，竞地总金额达到257亿元左右，超过全市总额的一半以上。从全年成交金额最高的十宗土地了，资金充足的房企购得的这十宗土地总面积达到277.5万平方米，占全市总量的1/3 4、热点组团突出 2009年重庆主城区土地成交的楼局基本未变：“三北”区域比例最高，西部区域土地出让逐年增加。另外，几个重点组团的土地市场表示突出。 北区2009年最热的组团非江北大石坝组团和江北城组团非属，由于主城最大森林公园鸿恩寺公园的建设、朝天门大桥通车经及江北嘴金融中心建设的开始，使这两个组团成为年度最热的组团，包括保利、中海、龙湖在内的大开发商均在这两个组团展开激烈土地争夺战，年度地王频出于这两个组团。 西区最热的组团是大学城组团，沙坪坝全年共17宗的房地产相关用地成交有11宗集中在西永大学城，其中龙湖以超过10亿元拍得的近900亩土地将持续带热该区域。 南区的热点组团是南坪弹子石组团，由于年内交通的完善和两江新区、CBD等规划热点，吸引了众多实力开发企业，也催生了2009年底的最后一宗地王。 除此之外，相对较为成熟的大石杨组团在2009年也成为龙湖、万科、保利、南方东银等地产商争夺的热点区域。 2008年重庆市主城各区房地产相关用地成交情况 数据源：重市土交中心 七、新政对重庆市场的影响 1、重庆新政具体内容 一是构建多层次住房供应体系。第一，加快保障性住房建设，明确2010年完成主城区危旧房拆迁362万平方米，“城中村”拆迁420万平方米，棚户区拆迁70万平方米，建成廉租住房220万平方米，开工建设公共租赁房500万平方米。第二，要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%，涉及征用农民集体土地的，落实农用地转建设用地计划和占用耕地计划指标，加快征用土地进程，及时向社会公布住房用地年度供应计划，并督促房地产开发企业加快项目建设和销售。第三，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。 二是实施差别化引导政策。第一，支持保障性住房建设，保障性住房项目土地可以实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠，试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公