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郑州商业考察报告 　　 为了解目前郑州市特别是金水区商业地产市场情况，明确商铺下一步推广思路，提高项目推广的针对性和有效性，对项目周边在建在售商业地产楼盘进行了市场调查，重点调查了曼哈顿广场、英协广场、建业置地广场、伟业栖岸、广汇pama、郑州国贸中心、正弘旗等十几个区域内商业地产。 　　 通过对以上楼盘的实地市场调查，总体对区域内商业地产供销状况有初步了解，认为目前项目周边区域商业地产呈现以下几种特点： 　　 一、区域商业供应总量较多，单体项目商业规模较大 　　 20XX年项目周边商业供应量越在50-80万﹐左右，总体市场供应量很大，并且大型商业项目较多。10万﹐大型商业项目就有三个，如郑州国贸中心总量17万﹐商业;曼哈顿广场总量16万﹐商业;建业置地广场总量10万﹐商业。英协广场、正弘旗商业总量均在4万﹐左右；未来城、首座、广汇pama、名门盛世等项目的商业地产总量也在几万﹐，这些项目的商业将近期投放市场。 　　 区域内商业多为二层及二层以上框架建筑结构，首层层高均在4.5米以上，自由分割满足各种商业业态需要。主力商铺面积在40-300﹐之间，大型商业由于销售单价均在1万元/﹐以上，面积相对偏小，如郑州国贸中心、曼哈顿广场街区内铺多为30-70﹐；但也有地段好、大客户资源多的项目商铺面积较大，如英协广场、正弘旗面积均在200﹐以上。 　　 二、多临市政主干道，以街区商业概念推广为主 　　 目前在售商业项目多临市政主干道，交通便利，车流、人流量较大。由于项目临交通道路，临路规划大量的商业。总体项目推广以街区概念为主，大型商业项目如曼哈顿广场、郑州国贸中心通过造街来满足商业的量体投放。由于多为70年产权商铺并临主路口，商业价值得到充分提升。 　　 三、商铺销售价格较高，基本接近成熟商圈市场价格 　　 区域内临街一层商业房销售价格多在一万元/﹐以上，最高一层商铺销售价格在45000-48000元/﹐，如曼哈顿广场临金水路、郑州国贸中心临花园路商铺。金水区由于经济发展较快，商业发展繁荣，商业房需求较大，在目前房价上涨的拉动下，该区域内商铺的价格也增长很快，已基本接近市中心成熟商圈的商业房销售价格。 　　 四、大型商业项目前期招商力度大，对销售促进效果明显 　　 由于商业地产的盈利性，决定了商业地产是依托物业上的商业经营。所以针对大型商业项目，前期的招商工作关系着整个项目的成败。有的开发商已充分认识到招商的重要性，前期招商力度很大。如曼哈顿广场引进沃尔玛、国美电器、奥斯卡影院；郑州国贸中心引进大商、家乐福；建业置地广场引进居然之家等众多实力品牌商家前期的战略合作。即消化了项目50%以上的商业面积，降低了销售压力；同时有提升了小客户购买商铺的信心，有力的促进了销售。 　　 五、开发商自持物业、定单式开发是大型商业项目开发成功的重要保障 　　 通过对曼哈顿、郑州国贸中心、建业置地广场的调查了解，大型商业地产项目在开发定位期已与大型商业运营商进行了沟通，并为这些商家量身定制开发物业，以优惠的租金引进品牌商家，并自持该部分商业。这样，即保障了大商业运营商的利益，增强了小购买者的信心，又最大化的提升了所售商业的销售价格，保障了开发利润的获取。 　　 六、老客户资源在项目销售中的作用重大 　　 商铺由于相对总价较高，并且目标客户群少，故拥有大量老客户资源的开发商在商业销售过程中相对顺利。如英协广场项目5月19日开盘至今已销售50%的商业面积，该购买客户90%为老业主及朋友购买，并存在大客户一层门面房整体购买行为；正弘旗虽然商铺面积均在240﹐以上，最大2000﹐，但由于公司有客户资源，24套商铺开盘不久以剩5套，三层由一人整体购买。以上两个项目销售人员反应，很多客户为老业主或高管朋友，商铺销售基本没有通过销售人员。 　　 七、社区商业地产销售存在的相对滞后性 　　 通过调查了解，针对社区所开发的商铺，由于地段相对较差，销售价格普遍较低，一层商铺价格在8000-9000元/﹐;两层商铺在7000-8000元/﹐；100﹐以下面宽大进深小的商铺销售情况较好，但200﹐以上的大商铺销售难度很大，很多现房出现空置待售。 　　 八、商业地产的物业建筑结构对销售的影响 　　 由于不同的商业经营对物业要求不同，特殊行业对商业地产有严格的选址限定，所以有些项目由于商铺建筑结构存在不可改造的设计缺陷，造成租售情况都不理想，如海上香颂临东明路商铺，虽是现房仍难销售，对租赁客户的经营也造成不便。 　　 ?