振业惠阳项目前期定位报告.doc

PAGE 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 153 页 谨呈:惠阳市振业创新发展有限公司 振业惠阳项目前期定位报告 二00六年五月 目 录 TOC \o 1-8 \h \z \u 第一部分 项目区域价值分析 7 一、影响区域城市发展与规划的因素 7 1、惠阳区总体城市发展与规划 7 1.1.规划背景 7 1.2.具体规划发展措施 7 1.2.1.调整优化发展思路 7 1.2.2.调整优化城市规划 9 1.2.3.调整优化产业布局 9 1.2.4.调整优化外商投资和民营经济发展措施 10 2、区域在惠阳区城市发展与规划中的功能定位 10 2.1.惠阳新中心区发展规划 10 2.1.1.规划背景 10 2.1.2.地理位置与自然条件 11 2.1.3.规划性质及规模 11 2.1.4.土地利用规划 13 2.2.区域在惠阳区城市发展与规划 14 2.2.1.秋长概况 14 2.2.2.基础设施 15 2.2.3.金融商贸 16 2.2.4.工业概况 16 2.2.5.优惠政策 17 2.2.6.房地产发展现状 17 二、区域发展研究现状 19 1、区域经济社会发展现状 19 1.1.惠阳地区城市发展概述 19 1.2.惠阳地区产业结构简述 19 1.3.惠阳区域竞争力分析 22 1.4.大亚湾宏观经济分析 23 2、区域的配套设施现状 25 3、区域的交通组织现状 26 三、区域未来发展研究 29 1、区域经济社会发展预测 29 2、区域未来产业布局研究 30 3、区域的配套设施建设 30 4、区域的未来交通体系研究 32 4.1.五横三纵，密切合作 32 4.2.近期将开工的部分交通项目 33 4.3.小节 34 四、项目区位价值分析 35 1、项目区位价值 35 1.1.地理区位价值 35 1.2.投资价值 35 1.3.发展趋势 36 2、各物业类型研究范围确定 37 第二部分 项目住宅可行性研究 38 一、住宅开发与项目总体开发的关系 38 二、惠阳住宅开发宏观市场环境 38 1、惠阳区住宅市场供需状况及特征分析 38 1.1.土地市场供应分析 38 1.2.房地产企业大宗土地储备情况 39 1.3.片区在售项目供应分析 40 1.4.需求状况 41 2、惠阳区住宅市场需求及特征分析 42 3、住宅客户行业分布分析 42 三、可比住宅案例调查 43 1、半岛1号 43 2、棕榈岛 45 3、中铭豪园 47 4、瑞景居 49 5、锦江国际花园 51 6、中区华府 53 四、区域住宅市场需求因素研究 55 1、区域城市功能规划对住宅开发的影响 55 2、区域的产业分布与发展 57 3、区域住宅的对外辐射能力 60 4、区域住宅与区域外商务区的竞争分析 61 五、项目目标消费群体研究 62 1、目标客户地理区域来源分析 62 2、目标客户租赁习惯与特点 63 六、住宅开发可行性研究 64 1、未来区域住宅市场发展趋势 64 2、潜在客户来源总量与结构 65 3、项目住宅开发可行性分析 65 第三部分 项目商业可行性研究 67 一、项目商业发展与项目总体开发的关系 67 二、惠阳区商业房地产宏观市场环境 67 1、惠阳商业房地产供需状况分析 67 1.1.近年惠阳商业房地产供应总量 67 1.2.近年惠阳商业房地产交易总量 68 2、惠阳商业消费需求心理、习惯分析 68 2.1.购铺首选区域 68 2.2.购买商铺考虑因素 69 2.3.选择购买商铺的形式 69 2.4.购买商铺的目的 70 三、惠阳区商业房地产现状 70 1、惠阳区商业特征 70 1.1.区域商圈定义 70 1.2.商业格局 71 2、惠阳在售及典型项目分析 72 2.1.锦江国际 72 2.2.时代广场 73 2.3.惠阳电子城 74 2.4.世贸广场 75 3、总结分析 75 4、惠阳区商业业态概况 76 4.1.业态分布 76 4.2.租金与售价情况 77 4