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对于国内房价上涨原因分析 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响到经济的稳定。 我公司作为一个新起步的房地产企业，今年初去西宁城南区的房博会参观和了解了一下西宁的房地产业，感觉很冷清，参观者密度不大。原因有多方面，平抑房价一直是国家宏观调控房地产市场的目标，人民币加息的压力日益增加，按揭门槛提高，国八条的实施，一方面打压高档项目的开发，另一方面引起的全国房价小幅度微调使一些消费者开始持币观望。房价在下降，房地产商从首付款、全款、贷款等方面 因此了解房价上涨的原因，对于解答现阶段中国经济产存在的问题至关重要： （一） 总体需求呈旺盛趋势 1．居民住房需求的增长。 所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2．超前住房需求。 这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。现时生活中，这种有效购房需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。以上海为例，数据表明，2009年8月上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加58.7亿元，比7月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元，高达501.6亿元，当月新增住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新高。此外，在急剧增加的外资银行贷款中，也有23.9亿元投向了房地产业。可见，上海房地产业总体需求旺盛，但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的，并不是有效需求。从购房者的经济承受能力来看，这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力，住房价格上涨，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛，使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求 3．被动住房需求。 是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建，引起大量的被动住房需求。根据有关统计资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁，可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题，但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。 4.投机型住房需求。 是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有：一方面，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业，已达到投机套利目的。另一方面，民众的可支配收入增加，虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距，但大部分舆论还是看好房地产，预期末来房地产还有很大的升值空间。在这种心理预期下，人们多会选择购买房子作为投资，不仅可以获得租金收入，又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。 （二） 人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 近几年来人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，消费越来越突出，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，也是