渝能国际大厦产品初步定位教材.pptVIP

杨家坪渝能国际大厦项目 产品初步定位 谨呈： 重庆首信地产开发有限公司 重庆渝能贸易（投资）有限公司 博众房地产管理研究院 2012-1-19 报告目录 Part A 项目自身属性分析 项目宗地位于重庆市九龙坡区，地块所在区域为旧城改造项目，地块紧靠杨家坪商圈，毗邻轻轨2号线谢家湾轻轨站旁。从大环境看项目属于杨家坪商圈辐射范围；从地块到谢家湾正街步行约8分钟，到杨家坪商圈步行街约10分钟路程。 杨家坪商圈 区域价值—地理位置 区域价值—周边物业 华润二十四城 民族村住宅小区 珠江花园 周边物业：项目周边物业多以居住为主，其中在建的物业有华润二十四城、保利港湾国际、南方东银项目安置房，已经成熟的住宅小区有珠江花园、民族村住宅小区； 人口结构：目前板块内居住人口多以原建设厂职工及家属为主，但随着各住宅项目的不断修建销售，未来3-5年版块内居住人群数量将会大幅度提升； 消费习惯：板块内居住人群消费大多集中在杨家坪商圈及直港大道等较为成熟的商业区。 保利港湾国际 规划住宅用地 南方东银安置房 本案 区域价值—周边商业 杨家坪步行街 直港大道 周边商业： 本案所在版块商业氛围浓厚，距项目1公里处便是重庆第四大商圈，杨家坪商圈；距项目0.7公里处便是集餐饮、娱乐为一体的直港大道及谢家湾正街； 但地块500米内目前商业气氛缺乏，只有部分项目内拥有少量生活商业配套设施。 杨家坪商圈 直港大道 谢家湾正街 项目周边交通环境优越 项目周边交通环境优越，九滨路距离本案不到100米距离，并且在建的南北干道距离本案不到200米；轻轨2号线谢家湾站距离本案步行不到8分钟路程； 随着华润项目及周边各住宅项目的不断建设，未来项目周边交通环境将大幅提升。 九滨路 南北干道（在建） 轻轨2号线站点 项目交通环境 项目周边配套 本案 重庆理工大学 育才小学 谢家湾小学 重庆奥体中心 石坪桥小学 重庆医科大学 教育: 谢家湾小学、育才小学、石坪桥小学、重庆理工大学、重庆医科大学等 医疗：中医骨科医院、渝西医院等 运动休闲购物：重庆奥体中心、动物园、新世纪百货商场、龙湖西城天街等 动物园 新世纪百货商场 龙湖西城天街 中医骨科医院 渝西医院 ●本案属于旧城改造项目，目前周边呈现脏、乱、差的格局，多栋砖混建筑尚需拆除（拆迁工作正在进行中）； ●地块内部可利用的自然资源相对有限，南北有高压线穿过地块中部，且外围环境（临九滨路加油站旁）邻高压线； 现有地块存在一定高差。 项目现状 项目技术指标 占地面积 6.9亩 容积率 4.5 计容建筑面积 2.07万平方米 项目体量较小 项目占地面积约为6.9亩，总建筑面积约为2.07万平方米，不具备体量优势。 项目技术指标 Part B 项目SWOT分析 S（优势） O（机会） W（劣势） T（威胁） 项目位于成熟社区，毗邻杨家坪商圈，地理位置优势突出； 项目交通路网发达，通达性强，距轻轨2号线步行约10分钟路程，距南北干道下道口200米； 项目地块小，体量较小，区域影响力不大，难以形成品牌效应； 虽然交通便利，但道路为居住区内支干道组成，其项目昭示性和客户自然拦截受一定程度影响； 毗邻商圈，但与商圈也存在1公里的距离，且周边多以居住小区为主，未来难于形成新的商业聚集地； 随着华润.建设厂项目的不断修建完善，未来将改善谢家湾区域形象和居住环境； 项目周边发展迅速，未来2-3年周边将建设成熟； 房地产宏观调控趋严，限制部分投资客的置业 ； 市场持币观望氛围浓厚，一定程度上延长客户下单（相对延长项目销售周期和现金回笼）； 项目被众多性价比较高的新建楼盘包围，未来市场供应量巨大，项目市场空间较小。 项目SWOT分析 Part C 项目初步定位 项目定位思考 四大细分市场分析 项目的发展方向在哪里，物业选择、或组合将会是什么？ 酒店 商业 写字楼 住宅 对于本项目2万方的单体楼，可考虑定位的物业形态如下： 定位：写字楼 整体打造：打造具有国际水准的高品质甲级写字楼 类似项目：水晶国际、兴茂盛世国际 可行性分析： 1、本案虽然交通便利，但道路为居住区内支干道组成，其项目昭示性不强； 2、甲级写字楼物业对地理位置、配套设施等要求较高，大多集中在城市商业核心地带，而本项目距离杨家坪商圈约1公里，公交系统不发达，周边均以居住小区为主，未来也难以形成大型商业和商务氛围， 3、虽然随着周边项目的建设完善，未来在板块内也会存在一定的办公场地需求，但难以支撑高端写字楼项目。 4、临近本案的华润项目在谢家湾主干道已规划甲级写字楼，未来对本项目造成直接威胁。 定位结论：不可行 项目定位思考写字楼物业可行性分析 项目定位思考酒店物业可行性分析 星级酒店布局图 区域内星级酒店分布情况 项目定位思考酒店物业可行性分析