新景祥_未来置业长沙漓湘路项目市场定位跟产品策划建议_109ppt教材.pptx

湖南未来置业 漓湘路项目市场定位与产品策划初步建议;本次提案属前期沟通，主要目的是在了解长沙及星沙片区房地产综合市场现状和发展趋势，明确本项目面临的风险和存在的机遇。 着重解决本项目“卖给谁？”、“卖什么？”这两大问题，双方在客户定位和产品定位与细节设定上取得共识。 我们在前期定位思考方面主要从市场主流趋势、区域市场机会发现着手，并着力于产品规划设计如何挖掘与发挥地块的最大化价值。 产品的合理规划与设计建议是我们的核心工作重点，我们相信准确的市场定位和良好的产品规划将能切实地贯彻开发商“建老百姓买得起的好房子”的企业经营战略。我们希望作为开发商务实真诚的合作伙伴给予价值化的建议。 详细论证报告待正式合作阶段，在后续服务工作中重点论述。;分析项目现有的情况;Contents;知己知彼，结合地块特征创造本案核心竞争力 ——项目宗地分析［地块／指标］;项目东临黄兴大道，路旁是高压电线塔，对项目影响较大;;东南新城板块： 2007年预计新上市楼盘：4－5个；物业类型：多层、小高层、洋房、TOWNHOUSE、别墅等； 板块特征：整体开发规模大，单个项目开发规模较大，物业类型多；开发潜力：区域土地资源很丰富，未来开发潜力大。;;;需要我们思考和面对的三个问题;我们先且不妄下结论，回到市场上去，在把握宏观市场大势的前提下，聚焦我们项目地块所处的格局，从而站在一个更高的视角，立足全城、谋略一域。 ;Contents;供给大势A:大盘围城时代已经来临;;供给大势C: 70/90新政决定了机遇与挑战并存;供给大势D:大盘开发模式开始分流;城市化首先是年轻化? 长沙市城市化的水平每年以1.8－2个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约14万－16万人左右。扣除人口的自然增长（近6年平均每年增加人口1万人左右），每年新增城市人口约15万人左右。 新增人口也呈现明显的年轻化的趋势。 年轻人群在置业上通常为首次置业，结婚需求所推动的一次刚性置业成为年度住宅消费力不可忽视的重要组成部分。;需求大势B：“年轻化”是今天中国社会的重要特征 ;需求大势C：房价持续攀升导致 “住小”“住远”趋势明显;;客户结构变化关键词： 80后首次置业 外地置业 返乡置业 投资客;本案未来市场发展机会;区域竞争市场分析 与项目机会发现;星沙将作为一个新的“格调卫星城”而出现； 星沙由于交通瓶颈和“长沙县”印象的局限，目前大部分项目处于“价格洼地”； 星沙格调楼盘在06年的长沙大盘元年之后，已是“众星云集”，未来竞争将加剧，面对“地域之困”和“价格洼地”，本案面临的竞争挑战是艰巨和复杂的。 相比湘府板块新城、市府新城、芙蓉北板块等，星沙楼市处于明显的价格优势和价值低估， 星沙未来西城（万家丽北）、东城板块各有亮点，面对板块发展的大势，如何顺势而为，脱颖而出？ 在星沙为盘，必须面对星沙格局，同时也必须跳出星沙，从更高的视角来谋划楼盘。;星沙房地产市场呈现多板块发展趋势，逐步由中心区延伸至周边区域。 中心区板块认知度最高，配套最完善，价格也高，客户资源丰富；板块开发项目众多，产品楼层普遍较高，整个区域开发渐趋饱和。 中南汽车世界板块和万家丽北路板块快速兴起，但认知度还比较低，项目数量、规模不大，配套不够完善，价格相对较高，市场需要培育，客户资源期待挖掘，竞争很激烈。 星沙大道沿线板块已经成为星沙房地产发展的热土，众多外地开发商进入，规模最大，产品类型丰富，板块影响力增大。 东南新城板块逐步兴起，集中放量，但市场认知度较低，需进一步培育；板块升值潜力较大，价格较低，将成为星沙的又一块快速发展的区域。;星沙各板块产品供给模式分析;综上，星沙房地产发展趋势呈现以下特点：;;由此看来，项目竞争格局可谓异常激烈，板块各有看点，各家都使出浑身解数，夺人眼球，让我们透过核心竞争圈层与项目自身条件的深入研讨，寻求在这块新近崛起的房地产开发热度区域分得一杯羹。;;本案竞争战略选择;; 谁是本案的目标消费群体？ 让我们以营销全城的角度，透视长沙消费者的购房欲望和品味之选，去寻找属于我们的栖居者……;Contents;项目客户定位;案例参考：筑梦园一期客户分析;;在这个城市里有这样一群人：;主力客群分析结论;看中项目的低门槛、高品质、高性价比，刚性需求量大;;第一居住新城;现代的、年轻的、活力的“第一居所” 高层低密度大型社区 基于年轻的城市化进程 48万平米城市级的现代都市化建筑群 ;核心定位理念; 未来·青年城：魅力之城 A Glamorous City ;项目核心价值体系的构建的问题提出：如何打造城市级住宅模式？; 城市级居住：老百姓买得起的好房子 从未来置业朴实、务实的开发经营理念出发，着眼于老百姓“买得起、住得进”的设想去构建我们的产品核心价值体系