西安水产副食超级商城策划研讨(1)资料教材.pptVIP

西安水产副食超级商城策划研讨 方案提供：重庆宏大房地产策划代理有限公司 2004年8月13日 项目基本指标及分析 西安房地产市场分析 SWOT分析 定位探讨 营销策略 营销推广实战演绎 项目地块分析 本项目位于西安繁华闹市中央，南临东大街商业步行街，北临西一路，交通四通八达。 项目所在之炭市街，是西安乃至西北地区最大的水产副食品批发市场，商业氛围浓厚，终年商贾云集，人流如潮。 由于经营品种所限，炭市街的形象不大好。 政府把炭市街规划为西安市重点菜篮子工程，将为本项目的建设给予大力支持。 项目工程进度 西安房地产市场分析 西安房地产发展概况 西安市房地产均价走势 城内区房地产均价走势 城内区可比项目一览表 西安房地产发展概况 楼市开始降温：近期的西安楼市，比起前几个月充满激情的西安楼市，着实显得过于理性。 房地产进入微利时代，竞争日趋白热化：今年以来，相关政策“打压”、新盘激增，市场激烈竞争迫使许多开发商的楼盘走进“微利时代”，降价成为生存和赢得市场的最后利器。特别是西安楼市进入几个外来大盘，市场竞争更显激烈，以后的地产走势让很多购房者驻足观望，所以，西安房地产市场出现短时间市场冷淡是正常的。这一点从本月的销售总面积就可以得到佐证，基本上与上月持平，略有下降，其中普通住宅、公寓、商住销售面积略有上升。 房市房价走势趋稳：近期西安的房价有升有降、走势平稳，升降幅度均不大，不会出现大涨大跌的情况，西安楼市的长治久安并不是空穴来风的子虚乌有之事。 西安市房地产均价走势 从本期全市均价图表中看出，本月普通住宅均价较上月有所上升，本月普通住宅市场价格为3022元/平方米，上升幅度为2.99%；商铺本月价格稳中有升，写字楼本月市场价格较上月略有下降，别墅市场价格本期有一定程度的下调，从市场总体价格情况来看，本月各物业价格有降有升，但升降幅度均不大。 城内区房地产均价走势 2004年7月份城内区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3345元/平方米，商铺类8841元/平方米，写字楼5869元/平方米，公寓类4802元/平方米，别墅类4724元/平方米，商住类7752元/平方米。 城内区可比项目一览表 SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁和挑战 项目的基本问题和应对策略 优势 地段优势：位于西安古城墙内、钟楼附近，雄踞有西安长安街之称的东大街北侧，距在建的骡马市商业步行街仅仅咫尺之遥，尽显地段黄金本色。 成熟的商业氛围：炭市街副食品市场是西安乃至西北最大、最繁华的蔬菜、水产、副食批发中心，终年商贾云集。周围开元商场、唐城商场、百盛购物广场等大型商场聚集。 人流优势：云集大型商场，汇聚如潮人流。 规划优势：政府拟把炭市街打造成西北首屈一指的以经营水产为主的商业步行街。 交通优势：50余条公交线路穿梭于此，出行方便快捷。 配套优势：省政府、市政府等政府机关，西安中学、西安八中、东门厅小学以及青少年宫、科技馆、市第一、二医院、中医院、市体育场、新华书店等生活配套设施齐全。 景观优势：站在本项目15楼上，一览西安古城全貌，古城墙、钟楼、鼓楼、环城公园、雁塔广场等名胜尽收眼底。 唯一性优势：本项目为西安市第一家水产、土特产超级市场，相应商家的选择具有唯一性。 劣势 档次较低：炭市街蔬菜、水产、副食批发市场和本项目裙楼的水产副食品市场的规划，使本案的档次很难提升。 环境较差：由于经营蔬菜、水产和副食，炭市街的环境较差。 印象较差：人们对炭市街的印象集中在脏、乱、差三个字上。 开发成本高： 周围市政环境还未进行改造，这加大了本项目的开发成。 管理成本高：本项目商业定位为水产市场，这加大了市场的管理成本。 目标消费群总价承受能力低：根据我们调查，炭市街对本项目有兴趣经营户，其总价承受能力在30万元左右。 机会 人们渴望改善周边环境：炭市街的经营者和投资人都强烈渴望改善环境，提高生活质量。而本项目建成之后，所有临街商贩将入店经营，将极大改善炭市街的购物环境，对提升本案塔楼住宅档次将起到巨大促进作用。 政府强力支持：政府为确保未来炭市街成为西安未来的重点“菜篮子”工程，将把炭市街打造成以经营水产、蔬菜、副食、土特产为主的商业步行街，对本项目的建设给予大力支持，将会提供相应工商、税务优惠政策。 内城情节：西安人有不离本土的习惯和强烈的内城情节。 银行计划大力发展自用住房贷款业务。 旧城改造：炭市街、西大街、北大街、骡马市等地的旧城改造，为住宅和商业地产提供了巨大的发展空间。 城圈之内的土地开发已趋于饱和，格局上不会再有大的改变，因此本案可力推进入“大唐皇城”居住的最佳机会。 威胁和挑战 改变人们炭市街的脏、乱、差总体印象，提升本项目的形象档次。 曲江、高新开发区将对城内地产构成巨大威胁。曲江新区人文地产横空出世，使西安的旅游资源、历史人文积淀与房地产开