西安西城国际社区项目整体策划运营思路_149ppt_高跟桥机构资料教材.ppt

经济指标： 总用地面积：149566㎡ 容积率：5.6 建筑面积：768000㎡ 建筑密度：32% 绿地率：37% 周边现状：居住氛围较好，交通资源价值较为突显 周边主要居住为村落及大型国企福利区，商品房不多 周边企业单位较为，西电、庆安、印钞厂、西控等； 交通便捷度较高，城西客运站及多条公交线路纵横交错 地块价值分区 地块价值分区 地块价值分区 开发顺序 顺序思考 由不同的开发顺序需要的资金不同，释放的价值亦不同；以下先期开发成熟区域住宅，整体待地铁因素成型时在发挥地铁地块的最大价值 此开发模式下的价值预期 设计要点 项目整体定位 产品打造概念 策略1：创新产品，增加赠送面积 考虑： 创新产品，创造市场竞争力； 增加赠送面积，实现可变空间，间接偷取容积率 做法： 营销攻略 媒体营销 体验营销 客户营销 渠道营销 物业发展策略—营销策略—营销攻略 品牌概念营销 媒体营销 物料准备 大众媒体 小众媒体 模型 销售物料 网路+ 短信+ DM+ 电梯分众+ 大户外+ 报纸+ 候车厅+ 车体+ 房周刊+ 西安楼市+ 楼体沙盘+ 户型模具+ 客户营销 渠道营销 海报+ 户型单页+ 生活读本+ 手提袋+ 客户礼品+ VIP卡 体验营销 物业发展策略—营销策略—营销攻略 品牌概念营销 现场营销 活动营销 销售部氛围体验 会所体验 景观样板区体验 样板间体验 大活动 销售部开放+ 样板间开放+ 认购选房+ 盛大开盘+ 小活动 风筝大赛+ 儿童才艺表演+ 围棋大赛+ 茶艺品鉴+ 摄影展+ 手工DIY 媒体营销 客户营销 渠道营销 体验营销 品牌概念营销 物业发展策略—营销策略—营销攻略 概念营销 品牌营销 项目是冠领城西乃至整个西安的新型“城市综合体”，以此综合体概念对外进行宣传，打造项目知名度，蓄积客户。 项目开发商为香港中场集团，以香港公司集团等进行品牌宣传。 物业发展策略—营销策略—营销攻略 媒体营销 客户营销 渠道营销 体验营销 品牌概念营销 老带新 客户会 利用成交客户口碑传播效应启动老带新，老客户带新客户成交者，老客户赠送1年物业费，新客户赠送2000元房款优惠。老带新成交优惠不限量，依次累计。 由于本项目体量较大，建议成立客户会，对于入会客户购房有一定额度优惠，定期邀请参与项目举办的活动 物业发展策略—营销策略—营销攻略 客户营销 渠道营销 体验营销 品牌概念营销 媒体营销 外部拓展 进入周边县城进行宣传。 到在周边企事业单位进行团购洽谈(周边企事业单位，比如：庆安、西控、法士特、西电集团、印钞厂等)针对团购单位执行8.5折优惠，即3825元/㎡ 进入周边老社区、超市进行设点展示，放置项目资料进行展示 团购洽谈 展点展示 联营合作 定向活动 和周边较大商业机构、影院进行合作，联合促销 面对周边单位做定向活动，宣传项目 物业发展策略—营销策略—营销攻略 媒体营销 客户营销 渠道营销 体验营销 品牌概念营销 直销纵队/团购精英/销使人海 直销军团 三路纵队 分纵合击 销售经理 1名 置业顾问 1名 销使主管1名 销使 3名 销售主管 1名 组建一支战无不胜的直销“铁军” 置业顾问 1名 销售主管 1名 固定置业顾问 8名 销使主管 4名 置业顾问 8名 大客户公关 2名 置业顾问 1名 置业顾问 1名 高级客户经理 1名 高级团购客户经理 2名 销使主管1名 销使 3名 1.销售部第一阶段工作计划以开盘前50天为周期，配合成员有大客户部、销使主管及销使组成。根据直销工作的计划安排统一组织实施直销工作。预计日人均资料发放200张/人。 2.销售部以目标区域为工作地点进行项目资料派发，从中挖掘潜在客户，在工作推进中如发现该区域出现团购意向客户，则立即由大客户部跟进。 3.销售工作根据时间、地点、重点客户等因素，适时调整销售人员组合，竞争楼盘截流客户应在周末时间增加销使人员数量，重点区域派发应有团购与销使共同配合完成。定点直销应有置业顾问配合完成现场客户的相关基本咨询工作。 第一纵队：直销军团，定点拦截 向市场要资源，向对手借资源。 以最为直效的行销手段占有资源。 其战略的核心是锁定区域内重点竞争楼盘，截留客户争取资源 直销纵队人员设定: 常设固定人员16名,全面出击重点区域（市场/商圈/社区）和重点楼盘。 前期全面铺点展开期,机动抽调案场置业顾问一个组(6名)作为直销别动队。 前期铺点完成后，随着广告推广的全面展开，组建销使别动队进行密集目标区域扫荡。 直销纵队工作方式： 1、派单（在整案形象提升确定后进行派单） 2、客户截留 直销纵队人员设定及工作方式 针对项目周边厂区、科研单位密集的先天优势，制定团购计划。组建行销经验丰富的团购精英团队向重点企业展开强有力的公关行销，形成团