物业管理法律纠纷跟风险规避课件教材.pptVIP

物业管理法律纠纷与风险规避深圳房地产和物业管理进修学院 李钊 焦点房地产网李钊博客主页 /~lizhao 我的电子邮箱 lizh1181@ 劳动合同法带来的法律冲击 强制性签订无固定期限劳动合同 规章制度不可片面制定，须与工会协商 不签订书面劳动合同，将面临高昂的成本 试用期限制严格，违法试用要付赔偿金 违约金法有限制，不得自由约定 劳动者解约情形扩大，影响企业用工安排 裁员时规定强制留用人员，不利企业用人决策 劳动合同期满终止也要支付经济补偿，增加企业用工成本 强制性购买社会保险 劳动合同中必须签社会保险条款 ，社会保险条款是劳动合同的必备条款 违法辞退员工，应加倍支付经济补偿 违法劳务派遣，用工单位风险增加 物权法带来的法律冲击 有利的方面： 重新界定了不动产所有权的构成 以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 明确了业主不得以放弃权利不履行义务 明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分 清晰地界定了车库、车位所有权的归属 赋予了业主的诉讼权利 扩展了相邻关系以及地役权的内容 不有利的方面： 限制了业主大会之成员权 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求 增加了专项维修资金使用的难度 混淆了共有权与共用部分的概念 混淆了管理人与管理服务人的概念 混淆了管理规约与业主公约的概念 专有部分、共有部分界定不清 没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格 相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰 不动产所有权的构成 建筑物区分所有权的构成 业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章 专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权” 《物权法》与原《物业管理条例》的区别 《物权法》与原《物业管理条例》的区别 业主与非业主使用人身份界定 业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人 ……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将客观上已经交付了房屋 业主 业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定 对于不动产物权： 其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力 非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分 管理人 业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部门 管理服务人 物业管理公司 管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者 共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题 共用部分之存在是物业管理存在的前提基础 专有部分与共用部分之范围界定 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用： 内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务 责任：专有部分——业主自己负责 共用部分——物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责 费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊 权利与义务不同 有利于解决纠纷 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间 专有部分之最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层 各种管线的共用部分与专有部分划分 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施 住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位 一般共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等 共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备 一般共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性