汇知俱乐部第三期讲座经济调整 修订版.ppt

经济调整 房价向哪 刘忠岭 独立投资人； 多年互联网金融从业经历； 多年证券行业从业经历，曾任某证券公司证券分析师； 拥有证券从业资格证书，包括证券基础、证券交易、证券投资分析、证券投资基金、证券发行与承销资格证书；拥有期货从业资格证书。 《理财》杂志特邀撰稿人、特邀专家；多家网站和财经媒体独立撰稿人、多家财经网站特邀专家。 著有投资理财书籍《资产保卫战：一生受用的投资理财计划》 笑看红绿的微信 有问题欢迎咨询 想了解更多干货吗？ 想知道下次分享主题吗？ 一、目前的经济形势 二、前些年房价上涨的原因 三、城市化的相关问题 四、目前房市所处阶段 五、未来房市展望 六、如何判断某个楼盘房产的价值 七、投资需要注意的问题 目前的经济形势 中国 美国 需求 供给 1.美国所拥有的经济优势，如美元的铸币税等，已经无法对冲美国经济的劣势和矛盾。 2.美国的过剩生产力、过剩资本，已经向发展中国家转移的比较充分，再大量、快速转移是很困难了。或者说，过剩的生产要素的转移获得的好处不足以抵消美国的内部矛盾。 3.金砖四国在内的主要发展中国家已经发展到一定程度了，吸纳美国过剩生产力、过剩资金的能力已经无法持续，无法转移、掩盖美国经济经济内在的矛盾了。 4.包括金砖四国在内发展中国家尤其是中国，经济发展很可能无法持续像此次危机前十多年那样的高速。 5、但中国仍会维持远高于西方经济体的增速15-20年。 近几年房价上涨的原因 需求 供给 1、城市化 2、经济高速发展 3、居民可支配收入增加 4、储蓄增加 理财意识觉醒 5、投资渠道狭窄 6、货币供应量偏大 7、政府垄断土地供应 8、对房地产行业企业的调控 城市化的相关问题：原因 1、拉力——吸引人群去到城市的因素，包括：城市交通便捷；就业机会多；社会福利保障程度高；文化设施齐全等； 2、推力——使人群离开乡村的因素，主要包括：农村人口增长快，对土地造成巨大压力；农村自然灾害较为频繁； 3、聚集能产生需求使分工深化细化，能节约基础设施降低成本，降低信息成本、交易费用，能降低高度分工和技术进步的风险； 4、人口集聚导致收入提高，收入提高又促进人口聚集，形成正循环； 5、向城市聚集是人类经济活动的必然趋势。 人口聚集的结果 【规模需求】 100个人有一个喜欢买早点吃，有一个喜欢街舞，在城市就足以构成规模需求，甚至形成产业。而在农村，这些人反而显得另类，受到嘲笑。在嘲笑中，很多本应有的创新就被消灭在萌芽之中。人是刺激反应的动物，聚集在一起不断的刺激反应、碰撞，才不断加速知识积累、信息传播，创新演进。 【分工细化】 在规模需求的刺激之下，产业会进一步分工。原来一个工人只能每天做出1-2根针，但通过不断细化的分工协作与机器助推，工人一天能生产4800根针。这是劳动生产率的极大提高。 【产业聚集】 规模需求与分工还会进一步推进产业创新与聚集。人口增多才会交通拥堵，解决拥堵才会产生地铁产业。空间再利用的需求提高，才会产生高楼。如此类推。 城市的聚集路径 1、资本主导型的集聚。这类城市主要依靠资本这一优势禀赋，形成大规模集聚。 2、产业主导型集聚。具有一项优势产业的地方，以此产业为龙头，从而发展成城市。中国诸多皮鞋城、纺织城等小城镇，正是依此路径涌现的。 3、劳动力主导型集聚。这类城市之所以生成，主要因为劳动力资源丰富这一优势。 4、资源主导型的集聚。诸如煤都、钢都、石油城等，多因当地具有市场需要的优势资源，厂商在这里扎堆生产比较划算。 5、依靠优越的地理位置以及行政资源集聚等优势而产生的城市。比如，依托地理位置，新加坡成为国际贸易中的重要中转港。中国很多地方行政中心城市，其周边也发育出很多卫星城镇。 6、还有的城市依靠政策优势、自然风光、文化遗产等优势禀赋而壮大。 城市化的趋势 人口更多地向大城市和特大城市集中 大城市经济占比越来越高 形成城市群、城市带 大东京2010年数据 中国的城市群 城市带 世界六大城市群 城市带 目前房市所处的阶段 腾飞期 震荡回调期 平稳期 未来房市展望 一线城市： 小幅调整后继续上涨 二线城市： 调整后上涨，涨幅趋缓 三四线及以下城市： 保持平稳或下跌 判断的标准： 人口净流入量及供应量 中国人口流入流出分布图 如何判断某个楼盘房产的价值 房产估值方法：自由现金流折现法 1、城市区位。 2、产业：当地比较优势，支柱产业，未来能吸纳多少劳动力、薪酬上升潜力。 3、楼盘位置。 4、需求：包括不限于近期开盘的同等地段楼盘销售情况、价格水平。 5、供给：包括不限于近期在销售的楼盘、将要销售的楼盘、在建楼盘的数量及房子数量及价格水平。 6、二手房供应量及价格水平。 7、楼盘定位。 8、成本。 9、环境。