瑞祥花园二期[1]营销策略.pptVIP

瑞祥花园·二期营销报告(初稿) 郑州森渡·联创房地产营销策划有限公司 二00五年四月十四日 四.瑞祥花园二期企划思路 1.充分利用先天优越的交通环境：项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“北环以北宜商宜住精品小区典范”，塑造独特的品牌形象。 2.改善现存规划中的不足：项目作为单体楼在市场上竞争力不足，必须做好一切细致的规划，与现有的瑞祥花园一期结合起来成为整体，使现有的资源得以充分合理的利用，提高项目的综合素质，树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。 3.把握市场需求，迎合买家心理：随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。 4.加强区域性宣传，吸引人流:由于项目周边较高档次商品房项目不是市场热点，客流量低，故如何吸引更多的客户到场，是项目成败的基础条件。故此，在户外媒体、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣传，增强传送项目信息的途径，以吸引大量人流。这也项目是否成功的关键。 5.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动:在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进成交。 6.在宣传及销售上体现项目的规划前景:由于庙李村一直以来给外界的形象是环境较为杂乱。如何消除这一不利因素，把规划中的利好因素呈现在消费者面前，需要在宣传及销售上重点把握，并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面重点加强。 7.体现“以人为本”的经营理念:面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为本”的理念。通过融合项目“以人为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。 8.找出项目“个性化”的形象:客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。 小结 在区域的外部条件劣势较为明显 故如何做好项目的销售企划工作将是项目能否取得成功的重点。 五.瑞祥花园二期目标客户群体定位 1.目标客户群体定位 主力客户群 辅助客户群 周边科技市场、花卉市场、北区古玩市场、汽车交易市场、水产品批发市场、北区建材市场等的个体工商户； 1.大学毕业5年左右年青购房者 2.政府普通公务员 2.目标客户群体形态写真 ——他们会在将来有了一定的经济实力后，进行二次置业。 ——他们都是经济实力一般的中端阶层，对购房的期望相对强烈，但更加希望投资较低。 ——因为他们对未来的预期收入比较乐观，所以他们喜欢超前消费。 ——他们没有太高个人储蓄额，但已产生了购房的需求与冲动。 ——他们未必可以独立解决首期，但可以自己负担月供。 ——他们的都市感强，购房时注重配套与交通的便利性。 ——他们容易接受新的居住概念与文化。 ——他们有的人甚至还未想到有能力换房，但有好又便宜的房子，他们还是去看一看。 ——他们等待着我们去挖掘。 * 目录 一.市场总体发展趋势与预测 二.瑞祥花园一期营销状况分析 三.瑞祥花园二期基本状况分析 四.瑞祥花园二期项目企划思路 五.瑞祥花园二期目标客户群的定位 六.瑞祥花园二期项目市场定位及形象包装 七.瑞祥花园二期营销推广 一.市场总体发展趋势与预测 1.宏观经济 2.从区域发展趋势看项目面临的发展机遇 3.从小区开发模式看项目面临的发展机遇 4.从消费群体变迁看项目面临的发展机遇 5.从户型需求看项目面临的发展机遇 1.宏观经济 1-1土地政策吃紧，信贷市场变脸 ——2003年4月25日国家监察部、国土资源部部署在全国范围内开展对经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察； ——2003年8月，国土部会同国家发改委等部委对全国土地市场秩序治理整顿； ——2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产市场信贷业务管理的通知》对开发商贷款、土地储备贷款、个人住房贷款均有新规； ——2004年8·31土地大限和央行的贷款利率上调都影响到了房地产市场，让人明显感到土地市场的冬天提前来临，多数开发企业自有资金实力面临“严冬”的考验，很大程度上，让不少中小房地产企业面临资金链断裂的生存危机。同时随着政府宏观调控力度加大和政府建立的房地产市场预警机制和信息披露制度，将在引导房地产开发企业的同时，起到引导住房理性