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PAGE PAGE 17 《物业管理概论》习题参考答案 第一章 物业管理概述 一、单项选择题 1. A 2. A 3. A 4. B 5. C 二、多项选择题 1. ABCE 2. ABCDE 3. ACE 4. ACE 5. ABCE 三、简答题 1．物业、物业管理的基本含义是什么？ 物业就是指已建成并投入使用的各类房屋建筑物及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 2．试述物业与房地产、不动产的主要区别。 物业与房地产、不动产的主要区别表现在： （1）概念的外延不同。一般而言，房地产概念的外延包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业有时可以用来指某项具体的房地产，然而，它仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或区域。二者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。就是说房地产是以单纯的地产、单纯的房产及房地产三种形式结合起来存在的。而对物业来说，一块土地如不经过开发，则不能称为物业，只有被开发后连同附属的建筑物一起才统称为物业。 （2）称谓领域不同。就一般情况来说，不动产是民法上通常使用的词汇，一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；房地产则是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇，它一般是广义上对房屋开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常用的概念；而物业则是指房地产领域中单元性房地产概念的别称，一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。 （3）适用范围不同。房地产与物业这两个词在某些方面是可以通用的。但物业一般多指一个单项的“物业”单位（如单项的房产、单项的地产等）或一个独立的房地产公司（或物业公司）；而房地产是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房地产。因此，从宏观的角度看，一般只用房地产，而不用物业，例如：房地产业绝不可以用物业代替，房地产体制改革也不能说成是物业体制改革，即物业是微观的，房地产是宏观的。 3．物业管理的原则和作用是什么？ 物业管理应遵循以下几项主要原则：有偿服务原则、业主主导原则、统一管理的原则、公平竞争、优胜劣汰原则、服务第一的原则、建管结合的原则、权责对应原则、专业服务的原则、合理收费原则、依法行事的原则。 从物业管理的实践中可以看到，物业管理主要有以下积极作用。（1）实行物业管理能创造优美的环境。（2）实行物业管理可以方便居民的生活。（3）实行物业管理能延长物业的使用寿命。（4）物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端。（5）实行物业管理能克服“重建轻管”的思想。（6）物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会。（7）物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平。（8）物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务的发展。 4．物业管理的基本内容是什么？物业管理的基本环节包括哪些？ 物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序，以及生活环境的净化和美化。包括：房屋建筑主体的管理、房屋设备设施的管理、环境卫生的管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理、费用收管、投诉处理、社区工作及对外联系。针对性的专项服务是指物业服务企业在相关部门许可的情况下，为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有包括：日常生活类、商业服务类、文化、教育、卫生、体育类、金融服务类、经纪代理中介服务、社会福利类。特约服务是为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。 物业管理工作的基本环节分为物业管理的前期策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段四个阶段（环节）。（1）前期策划阶段。这一阶段的工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、选聘或组建物业服务企业三个基本环节。（2）前期准备阶段。物业管理的前期准备工作包括物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制，物业管理人员的选聘与培训，规章制度的制定，物业租售的介入四个基本环节。（3）启动阶段。物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户入住、产