马来西亚住宅房贷资产素质稳定 银行多偏向.docVIP

马来西亚住宅房贷资产素质稳定 银行多偏向 根据马兴业金融研究的一项报告，一般上，银行对高档和高楼产业(如吉隆坡市中心一带及满家乐)的融资借贷意愿不太高。由于住宅产业贷款的资产素质比较稳定，马来西亚银行如今多偏向于借贷此类型贷款。 同时，众银行或许皆拥有各自的参考列表，列出他们较无意借出住宅产业贷款的地区;在住宅产业价格过高的地区，这些产业的融资便利将透过指定基准来评估，而且依贷款者的财务能力而定。 当然，各银行也很关心相关的“潜能生意”，也就是透过发放某项贷款，能让它们可从中取得多少赚幅。 报告称：“获取住宅产业贷款的主要基础，是透过信贷评分卡或风险等级来评估贷款者的信贷状况，即不仅仅专注在产业类型和价值方面，这让住宅产业贷款拥有比较稳定的资产素质。” 尽管各银行都有定下各自的最高偿债比率(debt servicing ratio)，但所有银行都必须遵守大马国家银行的规定，即第三项房贷的最高贷款对估值比率(LTV)或贷款顶限为70%，这条例旨在缓和贷款者购买产业来投资所带来的风险。 总折损贷款率获改善 除了政府的措施外，马来西亚银行向来也对资产素质良好把关，至今为止，外国经济放缓对银行资产的影响相当有限，总折损贷款率甚至从2010年12月的3.4%，下跌至2012年7月的2.2%。 另外，银行房贷的总折损贷款比率，更从2012年10月的3.2%，下滑至2012年7月的2%。大马国内8家银行的住宅产业总折损贷款率皆获得改善。 MIDF指出，即使在2009年金融危机期间，大马的失业率平均维持3%水平。 “我们相信，良好的基本面维护了产业市场的健康素质。” 就未来展望而言，就业市场稳定及通胀水平温和，是确保偿债能力维持良好的重要因素，尤其是那些借贷较高款额的消费者，并不会担心受影响，银行资产因此受到保护，稳定了大马的金融体系。 高档屋借贷较困难 一般而言，马来西亚银行并不太热衷向高档房屋，特别是城中城及满家乐一带的产业发放贷款，这种风险管理提高了银行在动荡时期的风险承受度。 MIDF说：“我们相信，银行本身已列出一些不太偏好的地区。 此外，马来西亚银行在放贷之前，也会重新对贷款者本身的信用能力及风险承受度给予评估，正是这一点对大马银行业的资产提供了保护罩。” 目前，大众银行(Pbbank，1295，主板金融股)及丰隆银行(HLbank，5819，主板金融股)是比较保守的两家银行，他们的资产类型主要以马来西亚为主，而且素质也比其他同业更能抵御风险。 也就是说，即使在经济滑落期间会面对偿还能力及房产借贷的影响，但他们的抗压能力仍相当高。 至于在外国拥有资产的银行，其房贷资产组合也包括了国外的产业，所以这些银行则面临更高的风险，尤其是在经济不佳时期及产业价格下跌时。 中档产业价续涨有因 大部分银行的房贷组合都是中档产业，业界认为这类产业的需求料持续走高，主因包括几个： 1.大众产业市场没有泡沫，长期投资者多会在低利率时购屋。 2.虽然马来西亚房贷利率已从基贷率负2%至负2.3%，上调至基贷率负1.5%至1.9%，但整体来说，房贷利率还是偏低。 3，马来西亚房贷利率从历史低点重新上调，基准利率可能提高将支撑房贷需求。 4.马来西亚产业盈利税调高虽不利投资者，但相对资本回酬，涉及的税金依然不算大。 隆沙槟屋价指数最高 虽然政府在实施许多措施后，仍无法逆转价格上扬的趋势。 产业估价师倪传鹏指出，根据产业估价局(JPPH)数据，我国各州的产业价格指数中，以吉隆坡的335点为最高，排名第二的是沙巴(310)，而槟城则排名在第三(277)。 他说，根据过往20年的记录，当产业领域跌入两年的下跌周期时，将会迎来5至年的上涨趋势。 “而产业市场最新一次的下跌期，在2008及2009年的全球金融风暴之际，意味着今年仍处于上涨周期中。” 打房措施还未发酵 另一方面，有分析员认为，政府打房未能抑制屋价，也可能是各项措施还未发酵，因此效果未完全显现。 根据马来西亚产业资讯中心(NAPIC)， 马来西亚房屋价格()指数自2000年开始便按年增长12%，但MIDF投资研究相信，实施各项措施后的效应会延后反映，所以价格会在之后才转跌。