房地产开发流程跟经济测算-刘卫326(nxpowerlite)资料教材.pptVIP

房地产开发流程及经济测算 世联怡高顾问事业部 本门课程的目的 我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用 课题一：开发决策和流程环节 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？ 课题二：经济评价的应用 项目经济评价的指标体系——对项目盈利能力和风险的模拟和分析 项目经济评价的基本结构—— 项目经济效益评价的步骤——目前报告常用逻辑 物业配比模拟的两种方法 不确定性分析 评价用在什么地方？ 经济评价的常见误区 如何成文优秀的经济评价报告—— 给大家的建议——如何成为经济评价高手 济南世联怡高物业顾问有限公司 了解房地产项目开发决策和流程环节 掌握经济测算方法，及其在报告中的运用 关于开发流程： 什么时间干什么事？ 什么事情谁来办？怎么办最好？ 环节容易出什么问题？ 流程对开发商的影响是什么？ 关于经济评价： 包含哪些内容和指标？ 评价用在什么地方？ 如何进行？ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 市场未来预期； 项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现； 开发商企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。 政府出让土地的方式 拍卖、招标、协议 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 现有的土地政策的问题 单一的供应主体导致的信息不对称； 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失； 价高者得的土地分配制度。 土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致 战略型高价——潍坊坊茨地块；（不在土地本身） 转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低） 资金密集型无地企业——资金雄厚，缺少资源；（恶狼扑食型） 非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫） 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 主要决策问题（钱、地、人）： 决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 开发商决策常见的问题是什么？举例说明： 关于项目方向，几种死法？ 想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题； 逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题； 关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 包含的主要设计阶段： 地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天 规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月 施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月 景观设计：景观环境设计，2—3个月 样板房及会所设计：营销环境设计，1个月 最优化的设计阶段流程参考： 装饰设计 样板房及会所 景观公司 景观设计 结构单位 施工图设计 规划单位 单体设计 规划单位 规划设计 单位 第6月 第5月 第4月 第3月 第2月 第1月 时间进度控制 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 开发办 开发经营许可证 项目手册 计委 固定资产投资计划 项目立项 规划局 建设用地规划许可 土地测量、评估 国土资源局 国有土地使用权证 土地确认、报批 土地交易 开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 基础设施牌套费 开发管理费 人防异地建设费 墙改基金 消防设施费 环境评估及排污费 规划局 建设工程规划许可 方案审批 规划局 中标通知书 质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安全许可 定额鉴别 劳保统筹 散水押金 质检委托 城管大队 执法大队 规划局 开发办 建委基建科 开工许可证 预售许可证 放线管理 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 工程建设的相关知识： 工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等 项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）： 多层及低密度：9—12个月 小高层：1年半 高层建筑：2年到两年半 施工组织次序