产业地产轻资产运作主题研究报告说课材料.pptxVIP

-产业地产专题研究系列-产业地产轻资产运营专题研究2016年9月产业地产轻资产运营产生背景土地增值2015年中国房地产业平均利润率低至9.4%，而随着工业用地价格上涨、产业地产政策的严苛限制，相对高利润的产业地产也进入“后土地红利时代”；传统开发及盈利模式已不能满足产业地产发展需求。通过囤地、土地储备，利用土地升值、高房价等实现丰厚回报。通过出售或出租物业实现产业地产收益。传统开发及盈利模式物业租售利用土地、企业资产等进行银行抵押贷款、房地产信托等方式融资。项目建成后，通过后期招商和园区运营服务收费等增加收益。物业经营资产融资2014-2015年各类城市工业用地成交价格均呈现波动式上扬趋势；其中，一线城市价格波动较大，均价远高于其他城市；二三线城市价格波动较平稳，呈缓步上升趋势；产业地产低价拿地，靠土地红利轻松创收的时代正在远去；产业地产对政府政策较敏感，依赖性强，物业出售受到严苛的产证分割限制，出租的回收期过长，靠传统的开发及盈利模式，资金回流速度缓慢，产业地产企业面临巨大运营压力和风险；产业地产传统的重资产运营模式日渐式微，转型和寻求多元的利润增长点势在必行，轻资产运营成为当下最热议题。轻资产运营特点产业地产轻资产运营特点是不以土地资产为核心，而是重视项目运营过程带来的企业价值增长，开发商通过增值服务获取丰厚收益；即降低公司资本投入，特别是固定资产投入，以此提高资本回报率。24315其他增值服务衍生收益地产基金金融服务收益开发代工（定制开发）收益产业运营收益品牌溢价（贴牌）收益投入少风险小高杠杆高回报专业化标准化四大运作模式运营（服务）输出借力REITs0102做大、售卖乃至分拆“运营能力”，以较小资金和较低风险实现园区规模化布局。将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，是地产资化本必然选择。“四两拨千斤”，产业地产轻资产运营常见模式孵化与投资合作开发0304运营输出是园区价值的横向延伸，产业孵化投资则是对园区价值的纵向深挖，即放长线钓大鱼。产业地产从早期的厂房、仓储，向复合化形态进化，开发运营商强强联合共同出资、共同享效益、共同担风险。运营（服务）输出当前市场上存在大量园区、商务楼宇，因为缺乏专业的管理队伍和客户资源，而陷入举步维艰的困境，这给有丰富产业运营经验的产业地产商提供了输出运营管理服务的机会，比较典型的是以输出品牌提供运营服务的方式来拓展园区市场。产业定位投资规划项目选址外部融资土地获取营销推广招商运营园区服务物业租售产业运营品牌打造产业地产微笑曲线输出内容：咨询管理、全程代建、定制开发、创业孵化、园区委托运营、项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。优点：可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。代表园区：亿达中国、光谷联合、联东U谷等高项目策划建造设计招标管理施工建造工程管理利润附加值外包非核心业务输出核心业务输出核心业务低土地投资决策环节项目工程建造环节园区运营服务环节实操案例-亿达中国截至2015年底，通过运营服务输出，亿达中国接受委托运营商务园区项目11个，运营管理面积140万平米， 提供咨询服务项目7个，获得运营管理收入2548.2万元、实现业绩1238万元。以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其他房地产开发商所拥有的产业园区项目提供运营管理服务，内容包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。输出内容这些业务的收费模式包括租金分成、固定费用+租金分成、租金分成+奖励、咨询费等；2016年上半年，商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。收益模式包括上海外高桥项目、长沙梅溪湖创新中心、苏州昆山财智科技园、苏州高融大厦、成都国宾总部项目、河南外包产业园等；其中以占地3.4平方公里的“武汉软件新城”项目最具代表性，该项目是武汉市软件及信息服务产业集群的核心承载基地，亿达运用产业规划、建筑规划、区域运营、招商运营等解决方案，使得项目迅速成长。操作项目借力REITs房地产信托投资基金(REITs)是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是房地产证券化的重要手段。REITs基础流程导图模式特点：收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红；REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。优点：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。