房地产企业特色扣除项目的自查与调整1天.ppt

问题1：只说了收入为不含税收入，未说预征 问题2：土地成本问题未明确 * 如何规避——不开发票、第三方，但如果是定金的话就不好说了。 * * 假定70%，则销项7700万，土地成本抵减 2081，进项3300 应交，2319，预交2100，补交 假定60%，则销项 6600，土地成本1784，进项 3300，应交 1516，预交1800万，未交增值税 ？？？？？ * 国家税务总局公告 2010 年 第 29 号 * * 3.代收费用应如何处理？ （1）凡纳入开发产品价内或由企业开发票的，应全部确认销售收入； （2）未纳入开发产品价内并由企业外其他收取部门、单位开发票的，可作代收代缴款项管理。（国税发[2009]31号第5条） 重庆：一价清政策 计入成本对象 发生支出 包括实际发生、部分预提和待摊 期间费用 直接成本 间接成本 共同成本 能分清 不能分清 各成本计算对象 已完工 未完工 未建造 已销 固定资产 未销 六原则确定 四种方法 六项内容 按可售面积 4.房地产开发企业计税成本核算 成本对象原则 （1）可否销售原则 （2）分类归集原则 （3）功能区分原则 （4）定价差异原则 （5）成本差异原则 （6）权益区分原则 国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告国家税务总局公告2014年第35号 一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。　　房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。 归集6项成本内容 土地征用及拆迁补偿费， 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 渝地税发〔2010〕167号 三、关于开发间接费用与其他房地产开发费用问题 纳税人必须严格按照企业会计准则和企业会计制度规定的要求分别核算开发间接费用与其他房地产开发费用，不得相互混淆和重复计算。主管税务机关在项目清算时，必须从严管理开发间接费用，按照直接组织、管理开发项目发生的费用进行控制。凡纳税人对开发间接费用与其他房地产开发费用划分不清的，应全部作为其他房地产开发费用，按税法规定的比例计算扣除。 核算程序 （1）土地、前期、建安、基础设施、配套等能直接计入则直接计入“开发成本”，不能直接计入按占地面积或者建筑面积分摊计入。 （2）间接费用先先通过“开发间接费”归集，再平行结转。 （3）开发成本转入开发产品 （4）开发产品转入销售成本 正确分配： （1）占地面积法（土地的分摊，原则用占地面积法） （2）建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法） （3）预算造价法（已完工与未完工共同负担的利息支出，必须用预算造价法来分摊） （4）直接成本法。（同期开发不同成本对象的利息分摊，可以用预算造价法，也可以用直接成本法） 营改增后建安成本应取得票据问题 财税[2017]58号 财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知 一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。 　　地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。 　六、本通知除第五条外，自2017年7月1日起执行。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第七条自2017年7月1日起废止。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（二十三）项第4点自2018年1月1日起废止。 问题：收11%的票还是收3%的票 国家税务总局公告2017年第11号：国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告 　　一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。 问题：收什么票？ 17%？11%？17%+11%？17%+3%？ 四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。 问题：收什么票？　　纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保