珠江恒昌-广州南沙东部花园小区发展策划研究探究最终汇报-89ppt资料教材.pptVIP

南沙住宅小区发展策划研究 研究思路 整合内部资源 近期（首期）：485亩 中远期：215亩 远期：东部新城22平方公里内其他住宅用地开发 研究思路 南沙区域处于迅速发展、成熟变化时期 处于快速发展成熟时期，区域内消费人群具有结构上的动态变化性 区域间融合发展：经济交流频繁、交通日益完善——外来消费人群 区域内迅速成熟：产业聚集发展、配套日益完善——区域内产业就业/创业消费人群 700亩规模较大，预计需要7年的开发周期，需拓宽客户层面和寻求足够消费量来支持如此长时间的开发 我们的目标消费者…… 两阶段的目标客户 目前核心购房者：广州市区度假投资客、番禺二次置业者占主流 南沙滨海花园 一、二期，滨海花园客户中广州、番禺、南沙客户（公务员）各占三分之一，香港和深圳客户不足10%（香港客户主要为早期中原在港作展） 滨海半岛已售客户中广州客户占二分之一 南沙碧桂园 一期洋房购房者多以南沙本地原居民和周边镇区居民为主，别墅消费者主要来自广州和番禺地区认同碧桂园品牌的客户 在南沙碧桂园咨询客户中（星期日一天访客数约为20台），其中7成以上来自广州中心城区和番禺地区 南沙境界和南沙奥园 楼盘登记的客户中大部分为广州市区、番禺人群。 广州、番禺的消费需求趋向舒适性南沙本地居民购房强调实用和经济性 南沙本地消费有限大量产业人群购房预计在3-5年后 南沙本地人口仅24万人，市场容量有限 南沙大规模产业就业人口和创业人群成为本区购房主力预计出现在2010年后 交通发展构成1小时通达圈 价格梯度构成市场推力广州、番禺消费者仍为近期外来购房主力军 目标客户分阶段发展——资源差异性分析 外部差异性分析 项目所在区域规划为商务和居住区 其他区域就业区和居住区相对混杂 相比竞争对手本项目的资源环境特质 配套资源的阶段多元性 中远期基本配套成熟 近期休闲娱乐丰富性 景观资源的复合均好性 东面海景、山顶公园 南面大角山山景 目标客户分阶段发展 项目面临的市场竞争环境…… 南沙区域内竞争市场环境 竞争对手分布于主干道沿线周边区域成熟度较本项目高 楼盘主要分布在环岛路和进港大道等主干道沿线 竞争对手占地规模较大、开发强度低 竞争对手产品供应现状特征 竞争对手的价格供应特征 洋房总价30-70万，联排别墅总价140-180万，独立别墅160-310万 水晶湾定位高端别墅，售价在250万/套以上，销售速度相对较慢 滨海半岛和南沙境界定位中高档，150万/套的联排别墅较受市场欢迎 碧桂园和逸涛半岛走“大众化”路线，总价低、销售速度快 区域价格档次处于快速调整变化期 滨海水晶湾 滨海半岛 占地17万m2，总建13万m2 容积率0.76 产品特征 以联排别墅、高层洋房为主 一期在售：联排别墅共103套，面积197-253m2 南沙境界：产品趋向多元化，出现低密度洋房； 后期产品集中供应高层/小高层洋房 南沙奥园 规模 占地66.7万m2 一期： 预计2007.5推出 环湖联排别墅 二期： 山地独立别墅 三、四期 高层洋房 竞争对手产品供应及开发策略与本项目发展 区域内后续供应量大，潜在竞争激烈 可获知的后续住宅土地开发规模约为 445万m2（约6670亩） 中心城区供地减少带动南沙等近郊区域供地升温，南沙未来住宅供应量将继续扩张 别墅和小高层洋房是未来2-3年供应的主力 2007-2008年上市的别墅产品将达到700多套 区域内竞争市场环境小结 区域市场处于快速成长、发展变化时期 产品类型开始多元化：多层洋房（情景洋房等特色物业）、高层和别墅等多种物业类型 价格档次处于快速调整变化期： 逐步形成滨海半岛、南沙境界为代表的区域中高档次价格，以碧桂园为代表的区域中档价格 区域价格档次体系处于调整变化期 与竞争对手相比，本项目不具备压倒性景观优势、规模优势以及品牌优势 区域高端物业（独立别墅）难以与滨海水晶湾、奥园山顶别墅竞争 区域内竞争对手在供应产品以及开发模式上具一定的同质性 大多采用别墅+高层洋房的产品组合 本项目可在产品及开发模式上与竞争对手形成差异 区域后续潜在竞争激烈，别墅和高层物业是供应主力 本项目应尽快入市，以差异化的产品和项目形象奠定市场地位，树立项目品牌，以实现持续发展 区域间竞争市场环境 竞争板块的确定 截流性竞争对手 华南板块 番禺市桥 广州1小时通达圈内的其他可替代竞争对手 东部板块 花都板块 竞争板块——华南板块 截流性竞争对手 华南板块 番禺市桥 广州1小时通达圈内的其他可替代竞争对手 东部板块 花都板块 华南板块在售楼盘代表性楼盘 成熟大盘的后续供应趋向高档高层洋房开发代表：华南新城—江山帝景 规模 占地16万m2，总建21.8万m2，容积率1.36 物业类型 7栋高层洋房448套，联排别墅38套