华忆购物中心项目百货经营可行性报告.docVIP

PAGE 1 PAGE 1 华忆购物中心项目百货业态 可行性分析报告 广东海印永业（集团）股份有限公司 华忆购物中心项目百货业态 可行性分析报告 目录 一、项目概述 3 二、市场环境分析6 三、项目概况10 四、项目的SWOT分析10 五、项目的经济效益分析14 六、可行性总结及建议15 华忆购物中心项目百货业态 可行性分析报告 一、项目概述 珠江新城西区是指广州大道以东、冼村路以西的区域，以珠江新城西部的一条南北主干道华夏路和两条东西主干道金穗路、花城大道为界。 珠江新城西区主要定位为广州CBD的中心商务、国际金融、城市娱乐文化和居住区域。形象一点说，它是中心的中心。正是因为西区的这一定位，直接决定了西区的居住形态多是酒店服务式公寓。珠江新城西区可以说是启动最早、开发最充分、发展最为成熟的区域。2000年左右，最早从广州大道沿线区域商品房开始。近期，随着大批项目的开发，整个区域的开发已基本完成，各种配套设施基本完善，居住与商务开始日渐结合，是整个珠江新城目前居住氛围最为浓郁、生活配套最成熟的区域。 CBD现时的大型建筑物以公寓、酒店或者写字楼居多。珠江新城的规划，珠江新城西区主要定位为广州CBD的中心商务、国际金融、城市娱乐文化和居住区域，这一定位直接决定了西区的居住定位，那就是居住物业多是公寓式的或者是酒店式的。因此，这一区域的公寓楼盘较多。 地铁三号线从西区中心的华夏路南北贯穿而过，且这一区段已经建成；地铁五号线沿该区的花城大道东西横穿；此外，在城市新中轴线，还有中心轮轨系统。这一区域是广州市轨道交通最为发达的区域之一，出行将会十分方便。西区接近五羊新城、中山一路商业区等老城区，可以直接依靠这些区域成熟的商业配套，一些餐饮、银行、购物等设施已见雏形。广州图书馆、省博物馆、广州歌剧院都分布在这一区域。该区域规划了两所幼儿园、两所小学、两所中学，可以保证住户的教育需求。而珠江新城主要的几大医疗机构也都位于该区，包括中大眼科中心和妇幼保健院。 市场环境分析 由于项目将假设定位为百货业态进行可行性分析，周边具有等同参考价值的将是广州国际金融中心的友谊商店以及高德置地广场、太阳城广场的广百百货，以下将针对三个物业进行珠江新城西区百货业态的分析。 高德置地广场 项目位于 广州CBD核心地段—中央广场绿核公园两侧。总建筑面积约40 万平方米，由两幢塔楼和一个裙房组成。塔楼A 中布置有一家酒店、服务公寓、办公及零售商业，地上43 层，高200米；塔楼B 中布置有服务公寓和零售商业， 地上26 层，高109.8米；裙房C主体六层（局部八层），高38.45米，地下三层，其中布置有商业、车库、酒店、及设备空间。集Jumeriah酒店、顶级商务写字楼、豪华大型购物中心、服务式公寓等多种功能为一体的大型 城市综合体。 　　商场：大型 商业中心、吉之岛、小q反斗城、风尚广百、HM,优衣库等 　　饮食：茶室、咖啡厅、餐厅、饮食一条街，包括：麦当劳、吉野家、涮涮锅、邓留山甜品、上川上本上荷餐厅等 主要构成： 风尚广百： 楼层 品类 配套 B3-B4 停车场 B2 超市、餐饮 吉之岛、小Q反斗城、麦当劳、面包新语、和喜涮涮锅、台茶丸子、icool、邓留山、大卡司、和藤上品、品快餐 B1 DAZZLE、新联品牌、时间廊、妍丽 1F 广百（化妆品、香水、珠宝） HM、优衣库 2F 广百（珠宝、钟饰、鞋、皮具） 3F 广百（少女装、运动休闲、眼镜、烟酒） 4F 广百（淑女装、内衣、童服、针织） 5F 餐饮、美发 百滋百味涮涮锅、味食尚 广州国际金融中心 （简称 广州西塔），位于 广州珠江新城核心商务区，项目总用地面积31084平方米，总建筑面积为45万平方米，广州国际金融中心建筑面积和结构楼层数均为全国第一，建筑总高度437.5米、共103层，是中国第六高楼，仅次于 台湾101大厦、 上海环球金融中心、 香港环球贸易广场。塔楼地上103层，地下4层。整个项目包括有3.5万平方米的商业、7万多平方米的酒店、5万多平方米的公寓和18万平方米的写字楼，友谊百货占据45000平方米裙楼。 裙楼部分主要构成： 友谊百货： 楼层 品类 B2 停车场 B1 友谊（烟酒、茶、滋补品、超市、家用电器、家居用品、厨卫、玩具、儿童服饰） M 友谊（女鞋、皮具箱包、珠宝工艺、眼镜手表） 1F 友谊（化妆品、名表、国际品牌） 2F 友谊（女士服饰、饰品） 3F 友谊（男士、休闲服饰、内衣） 4F 友谊（运动、户外服饰、运动用品、女士内衣、服饰） 5F 陶源酒家 太阳新天地 项目概况：总建筑面积15万平方米，地上8层，地下4层，200多个铺位，1200个车位。层高6米，采用独特复式商铺设计，紧邻地铁5号线。定位