中海坂雪岗推广提案资料教材.ppt

中海坂雪岗项目推广计划 深圳市相互广告公司 内容提示 项目分析 片区分析 竞争分析 目标客户分析 项目核心定位 推广策略 我们的项目有何特点？ 项目特点 项目规模小 项目占地约10万平米，建筑面积约15万平米，规模小； 园林规划颇具特色 从初步了解的信息中得知，本项目有三叠式水景，园林设计颇具特色； 项目特点 低容积率 项目容积率约1.5，是低容积率的项目； 小高层和多层为主 项目以小高层和多层为主导； 知名品牌云集 华为、新天下等知名企业已入驻片区。截止目前为止，片区已有十多个国家和地区的外商前来投资； 地产界顶级发展商中海、万科的进驻，无疑会为片区发展注入新的活动，改善片区各项资源配备，促进片区的地产开发； 这些国内外知名企业、商家落户片区，使片区成为一个知名品牌的集聚之地。 深圳中心区拓展的后方基地 坂田片区位于龙岗西端，东连布吉镇、南临福田中心区、西接龙华、北靠观澜湖，是深圳市总体规划的中部发展轴上紧靠福田中心区的重要组团。 片区距离福田6公里，距梅林海观1.5公里，地理位置优越，交通便利。是未来深圳中心区拓展的后方基地，更是近期深圳城市化进程的重点发展方向，素有深圳后花园之称。 政府重视片区发展 2005年深圳轨道交通干线中的4号线将建成通车，该线路连接皇岗口岸与市中心区、龙华镇和龙华镇中心。使片区与中心区交通更加便捷，居家生活更加方便。 同年，深圳还将建成两条高速公路，包括一环高速和三环高速，其中一环高速起于南山，接西部通道，途经龙华高新科技区，基本沿特区管理线布局。到那时，片区与市区内外将融会贯通，形成一体。 这里是投资的热土 康士康、惠而浦、美国当纳利印刷公司、日本爱华等近十家投资过亿的国外知名商家也将陆续进驻片区； 据报道，新鸿基、和记黄埔、招商、华侨城、长城等近二十家海内外知名地产商对坂田片区跃跃欲试，看好片区发展前景。 不久以后，片区将成为名商云集之地，这里将成为深圳的又一片投资热土。 同时，片区也面临一些问题！ 片区环境欠佳，生活配套不足 片区乃工业基地，厂房和旧住宅建筑多，片区形象欠佳； 项目旁有高压电线经过，且周边环境不好，直接影响到本项目的居住环境； 片区现有的购物、休闲娱乐、餐饮、教育、医疗等生活配套设施不全，居家生活有所不便，影响了项目的居住档次。 消费者对片区印象较差 坂田片区在消费者心理是一个工业区，环境差，交通不方便，不适合居家生活； 片区位于梅林关外，虽说撤关在即，但长期固化的消费者心理的“关外”概念无法一时扭转； 虽然坂田距离福田中心区的实际距离并不如南山或其它片区远，但 “关外”概念使消费者形成了一种心理距离，而忽略了实际的距离。 片区分析总结 片区优势 片区发展前景是项目的核心价值 片区拥有良好的发展基础，再加上政府为片区发展创造的种种利好条件，以及对片区所作的发展定位，为片区的未来发展铺平了道路，片区未来价值不可估量。 片区优势 片区是一个品牌云集之地 片区汲引了海内外顶级的地产开发商，云集了世界各行各业的著名企业，这里将是一个品牌的摇篮； 众多品牌集聚形成一个品牌密集的地区，这将是片区价值的又一体现，成为项目的销售契机。 片区所面临的问题 片区认知不足 片区环境差、生活配套不齐全及“心理距离”是影响项目销售的不利因素； 对片区的认同是项目销售的先决条件，如何解决消费者的“心理距离”，让他们对片区看法改观，对片区未来充满信心是推广中亟待解决的问题！ 片区内竞争分析 片区内除万科项目外，没有其它与本项处于同一竞争层面的楼盘。因此，万科项目是片区内唯一的竞争楼盘。 与万科项目竞争分析 分析要点 项目规模 产品特点 目标客户群 企业品牌 项目规模分析 万科项目规模比较 万科项目，产品多元化，档次高 万科项目规模大，定当建有多种产品形态； 万科以9.7亿巨资投下该项目地块，开发成本较大，必定要以高档次产品作为主要开发对象； 万科四季花城与该项目地处同一片区，四季花城是面向工薪阶层的中档楼盘，万科不可能在同一片区再开发同档次项目。因此该项目应当比四季花城档次高。 万科项目售价高 万科项目，销售周期长，压力大 规模大、售价高带来较大的销售压力； 规模大、售价高使销售周期变长，广告投入量也会加大，推广周期也随之变长。 万科项目对片区炒作投入大 万科项目大，销售压力大，片区价值的宣传对他们来说尤为重要，因此，在开盘前，万科必定会投入大量的时间和费用炒片区。 中海项目应采取短平快策略 相比之下，本项目占地小，规模小，地块开发成本相对较低，售价也会偏低。销售压力也相对较小。因此本项目应采取短平快的营销策略。 万科项目以高端产品为主 万科项目规模大，产品形态多元化，档次高，应当是以高端产品（别墅或Townhouse）为重点开发对象，兼有适量的小高层、多层等。 中