岳阳洞庭新城项目整体定位最终稿.pptx

岳阳洞庭新城项目运营策划;2;Part2：整体定位及发展战略;;认识岳阳新城;规划结构：三心、两带、五大功能区;土地指标：规划总建筑面积629万㎡，总容积率2.2;;项目总拆迁成本200亿元;;11;测算前准备：获取两大市场数据：;08-12年主城区住宅和商业成交均价年均增长率分别为12.9%和10.9%，考虑到政策因素，未来住宅价格增幅为5%，商业价格增幅为10%;08-12年岳阳市住宅用地出让地面价格情况;市场价格判断;选取参照项目：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性质相同等三大原则选取参照项目，获取其??面地价;参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数 计算公式：权重*拟合程度=比较系数 拟合程度取值范围：0-2 比较系数：越接近“1”代表与本项目约相似;根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高 通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出2014年7月项目住宅楼面地价为1289.43元/㎡ ;选取参照项目：根据距离本项目较近，为在售楼盘、产品较高档等原则，选取三大参照楼盘，盘点其现实售价;建立关联系数：从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照项目进行比较，得出比拟系数;测算二级开发房价：以市场在售楼盘房价为基础，结合比拟系数，加权求和得出项目进行二级开发的现时售价;预估未来入市房价：根据二级开发房价，结合近5年房地产增长率，根据项目未来入市时间预估销售价格;预算项目成本：一般情况下，土地楼面地价为已知项，而此处未知，假设其为X元/㎡，在假定住宅开发体量前提下，对其进行反算;反算楼面地价：基于前述步骤，根据投资净利润率=净利润总额/总投资，假定利润率为30%，反算楼面地价;测算项目楼面地价：把市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的两项住宅楼面地价进行加权求和，得出项目住宅楼面地价合理区间;市场价格预测;选取参照项目：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性质相同等三大原则选取参照项目，获取其楼面地价;参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数 计算公式：权重*拟合程度=比较系数 拟合程度取值范围：0-2 比较系数：越接近“1”代表与本项目约相似;根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高 通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出2014年7月项目商业楼面地价为6893.21元/㎡ ;选取参照项目：根据距离本项目较近，选取岳阳市场两大商业开发项目，盘点其现实售价;建立关联系数：从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照项目进行比较，得出比拟系数;测算二级开发房价：以市场在售楼盘房价为基础，结合比拟系数，加权求和得出项目进行二级开发的现时售价;预估未来入市房价：根据二级开发房价，结合近5年房地产增长率，根据项目未来入市时间预估销售价格;预算项目成本：一般情况下，土地楼面地价为已知项，而此处未知，假设其为X元/㎡，在假定商业开发体量前提下，对其进行反算;反算楼面地价：基于前述步骤，根据投资净利润率=净利润总额/总投资，假定利润率为50%，反算楼面地价;测算项目楼面地价：把市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的两项商业楼面地价进行加权求和，得出项目商业楼面地价合理区间;市场价格预测;选取参照项目：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性质相同等三大原则选取参照项目，获取其楼面地价;参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数 计算公式：权重*拟合程度=比较系数 拟合程度取值范围：0-2 比较系数：越接近“1”代表与本项目约相似;根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高 通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出2014月7月年项目商业楼面地价为1878.71元/㎡ ;选取参照项目：根据距离本项目较近，选取岳阳市场两大商业开发项目，盘点其现实售价;建立关联系数：从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照项目进行比较，得出比拟系数;测算二级开发房价：以市场在售楼盘房价为基础，结合比拟系数，加权求和得出项目进行二级开发的现时售价;预估未来入市房价：根据二级开发房价，结合近5年房地产增长率，根据项目未来入市时间预估销售价格;预算项目成本：一般情况下，土地楼面地价为已知项，而此处未知，假设其为X元/㎡，在假定商业开发体量前提下，对其进行反算;反算楼面地价：基于前述步骤，根据投资净利润率=净利润总额/总投资，假定两种利润率，反算楼面地价;测算项目楼面地价：把市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的两项底商楼面地价进行加权求和，得出项目底