第八章土地增值税法-（精选）公开课件.pptVIP

上海立信会计学院－财政与税务系王瑶制作 欢迎您提出自己的宝贵建议！ Please mail to：wyaotax@163.com Copyright 2008-06 解析：房地产开发企业从事房地产开发项目，准予扣除的项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金，印花税已列入管理费用，在此不允许扣除；（5）加计20％的扣除。财务费用中的利息支出的扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，利息支出应并入房地产开发费用中一并计算扣除，不得单独计算扣除，其允许扣除的房地产开发费用的计算公式为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内。 【案例8-8】某生产企业（非房地产开发企业）利用闲置土地委托某施工企业建造一幢写字楼并转让，取得转让收入6000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。该企业为建造此写字楼补交土地出让金700万元；发生房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出320万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），其中有25万元的罚息，同时比按商业银行同类同期贷款利率计算的利息多出15万元。该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5％。 要求： 计算该企业转让该写字楼应纳的土地增值税额。 （1）确定转让房地产的收入为6000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为700万元。 ②房地产开发成本为1500万元。 ③房地产开发费用 ＝（320－25－15）＋（700＋1500）×5％ ＝390（万元） ④与转让房地产有关的税金 ＝6000×5％×（1＋7％＋3％）＋6000×0.5‰ ＝333（万元） ⑤扣除项目金额合计 ＝700＋1500＋390＋333＝2923（万元） （3）转让房地产的增值额 ＝6000－2923 ＝3077（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率 ＝3077÷2923×100％≈105.27％ 因此，应纳土地增值税适用税率为50％，速算扣除率为15％。 （5）应纳土地增值税额 ＝3077×50％－2923×15％ ＝1100.05（万元） 解析：非房地产开发企业从事房地产开发项目，准予扣除的项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金，印花税可以扣除。财务费用中的利息支出的扣除，凡能够按转让房地产项目计算分摊并能够提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和的5％以内计算扣除。其允许扣除的房地产开发费用计算公式为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内。但利息支出的扣除额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；加罚的利息也不允许扣除。 3、转让旧房及建筑物应纳税额的计算 【案例8-9】某生产企业2008年6月转让一幢1999年建造的公寓楼，当时造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼重置成本为5000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权补交的土地出让金和按规定交纳的有关费用为1500万元（能提供支付凭据）；另支付房地产评估费用4.5万元。转让时取得转让收入6200万元，并已按规定缴纳了转让环节的有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。 要求： 计算该企业转让该公寓楼应纳的土地增值税额。 （1）确定转让房地产的收入为6200万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权支付的金额为1500万元。 ②房地产评估价格 ＝5000×70％＝3500（万元） ③房地产评估费用为4.5万元。 ④与转让房地产有关