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超级干货：普洛斯如何玩转物流地产基金 2014-02-17 陈毅 success 普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商， 也是国内万通、 合生、宇培等众 多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。 它玩转物流地产基金的方式可谓 眼花缭乱， 就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿， 但长期趋势一定如此。 金 融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式非常推崇， 下面我们就来看看她对这种模式 的详细剖析，很长，但很值 ~ ———————————— 通过物流地产基金模式， 普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基 础上，又获得了 5 倍的股权资金杠杆， 从而使公司资本的总杠杆率达到 10 倍。更重要的是，将开发部门 90%以上的资产置入基金，使得普洛 斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从 10 年以上缩 短到 2-3 年。同时,快速回笼的资金被用于新项目开发， 项目成熟后再置 入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环， 这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模 扩张，并实现了轻资产、 高周转运营，实际控制资产年均增幅达到 22%。 尽管物流地产在中国还属新事物， 但随着中国物流行业的的飞速发 展，传统仓储模式也将面临突破和创新， 物流地产基金作为新型的金融 模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。而且，物流地产基金这 类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综合体）中， 能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题， 未来也将发挥越来 越重要的作用。 全球最大物流地产企业普洛斯（ Prologis）1991 年成立，目前旗下 实际控制资产达 350 亿美元，拥有 15 只物流地产基金，直接持有 1222 处物业、 通过旗下基金间接控制 1369 处物业，总建筑面积达到 4600 万 平方米。普洛斯是如何做大的？ 以基金模式实现轻资产扩张 普洛斯以不足 20 亿美元的资本金投入撬动了 200 亿美元的基金资 产，使实际控制资产规模达到 350 亿美元，同时表内资产的年均增速仅 为 14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。 作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，一 是遍布全球的规模化物流网络吸引了 DHL （敦豪）、联邦快递等第三 方物流公司的合作， 二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型 企业集团，并由此开拓了新市场。 2002 年普洛斯应最大客户 DHL 的要 求，为其在日本定制开发物流园区， 并由此进入了亚洲市场； 2005 年又 为联合利华定制开发在中国的物流园区， 由此拓展了中国区业务， 目前 公司约一半项目是定制开发的。定制开发要求物流地产企业集投资、开 发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在激烈的竞争环境中 实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持，因此，与中 国的地产企业一样， 普洛斯也多次面临资金链问题。 1999 年，其启动基 金管理模式。 1999 年，普洛斯成立了第一只私募基金 —Prologis European Fund （普洛斯欧洲基金），从 19 位机构投资人处募集了 10 亿欧元，主要用 于收购普洛斯手中的成熟物业。 收购后，普洛斯不再直接控股这些物业， 但通过与基金公司签定管理协议， 仍负责物业的长期运营并收取适当管 理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。 2000 年，普洛斯又发起了 3 只私募基金，到 2008 年时，旗下基金 总数达 17 只，目前仍保有 15 只基金，其中美国本土基金 12 只（总投 资规模 102 亿美元，普洛斯投入资本 10 亿美元），欧洲基金 2 只（总 投资规模 97 亿美元， 普洛斯投入资本 8.5 亿美元） ，亚洲基金 1 只（总 投资规模 1.5 亿美元， 普洛斯投入 0.2 亿美元） 。这 15 只基金的总投资 规模超过 200 亿美元，而普洛斯自身投入资金仅为 18.7 亿美元，平均占 有 20-30%权益，其余资金来自 42 位机构投资人， 再加上 50%的负债率 杠杆，普洛斯以不足 20 亿美元的资本金投入撬动了 200 亿美元的基金 资产，使实际控制资产规模达到 350 亿美元，是其 1998 年奉行基金管 理模式前的 10 倍。 在实际控制资产快速增长的同时， 普洛斯表内资产的年均增速仅为 14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。根据 测算，如果完全采用传统的物业自持模式，要想达到 350 亿美元的管理 资产规模， 普洛斯的负债率将从当前的 50%上升到 75%，周转率将下降 1/3 至 0.16 倍水平。 在基金模式的推动下， 普洛斯的规模迅速做大， 1998 年其管理的成 熟物业及在建物业总数为