实行差异化的房地产调控政策.docxVIP

PAGE 6 调整个贷政策、放开住房限购、实行差异化的房地产调控政策 现状 国内房地产行业的困境已经威胁到实体经济的运转，给金融环境带来压力，适当放开限购政策，盘活市场供需，促进房地产行业健康、稳定发展，已经成为当下较为紧迫的任务。原因如下： 地方财政土地依赖严重 第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。 同策咨询研究部日前发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度(城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)较高的(超过80%)共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50-60%之间。土地财政的依赖度超过50%的共计31城市，在限购城市中占比超六成，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是宏观经济基本面不太好的城市对于土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等城市。当前，土地市场进入低迷期，部分城市甚至出现土地流拍，这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设与偿债能力。审计署数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%。 部分城市存量房压力日增，供需矛盾突出 根据中房网、易居发布的数据，1-4 月商品房销售面积 同比下降 6.9%；销售额同比下降 7.8%，降幅进一步扩大。4 月单月销售面积和销售额同比分别下降14.3%和 13.9%。4月份，一线城市新建商品住宅库存量3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%。在供大于求的情况下，一线城市的库存继续增加。4月份，一线城市新建商品住宅存销比为12.1，相比3月份10.5的数值出现了明显的增长。上升的节奏明显加快。 ??4月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为12.3、12.2、11.9和11.8。4个一线城市存销比相比3月份均出现了上涨。4月份，一线城市存量二手房成交面积环比减少14.0%，同比减少15.1%。无锡、常州、长春、杭州的消化周期分别达到20、18、16和15个月。 受一手房市场成交疲软的影响，二手房市场的成交也比较萎靡。部分三四线城市库存量持续加大，市场需求放缓，未来楼市消化困难较大。 投资性需求降低，刚需、改善性需求占主流 自2013年下半年起，投资性购房需求已经明显减弱，刚需、改善性需求比例上升明显。以广州为例，自2013年11月以来，目前购房者中60%为刚需，30%为改善性购房，只有10%为投资性买家；上海“五一房交会”数据显示，购房者中改善型比例为63%，刚需比例为26%，投资性需求已经降至一成。 以“北上广深”为例，目前北京、上海、广州、深圳非户籍人口比例已达38%、39%、33%、69%（北京外来人口800万人，上海900万人，广州666万人，深圳900万人）。但是目前的限购政策普遍规定本市户籍居民方可购买二套房，非本市户口居民持规定年限的社保证明、已婚证明方可购房，且不得购买二套房。占城市常住人口总数近一半的居民合理的购房需求被压抑，导致已婚人士为买房被迫假离婚、单身人士为买房假结婚、未婚人士为买房不得不结婚的现象层出不穷。目前的政策已经伤害了这部分居民的切实购房需求。 资金外逃日益加重 近年来，中国人海外房产投资规模激增预计，全美房地产经纪人协会(NAR)此前公布的报告显示，截至今年2012年3月-2013年3月的一年时间里，中国人在美购房总价值达123亿美元，70%的中国买房客是全额现金买房。 加拿大边防局数据显示，从2011年4月到2012年6月，在加拿大多伦多机场和渥太华机场从中国公民手里缴获的现金，在这两个机场的现金缴获总量中占59%。现有房地产行情下，资金外逃日益严重，已经严重威胁到我国的金融安全。 建议 参考法国兴业银行等机构的数据，考虑到房地产对上下游行业的拉动作用，我国房地产行业占GDP比重高达20%。 从金融市场看，房地产行业从银子银行借贷额度高达5万亿-7万亿人民币，其对金融体系的影响义远远超出了银行抵押贷款的14%（10.5万亿人民币）和开发贷