仁恒绿洲新岛营销大纲.pptx

2015年仁恒绿洲新岛年度营销大纲和而不同仁恒项目组 2015-2-5日寻路中国，告别狂飙突进时代习近平总书记在河南考察时指出，我国发展仍处于重要战略机遇期，要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。2014-2015年度热词：“新 常 态“新时期，新常态从高速增长转为中高速增长；经济结构不断优化升级；从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。经济新常态政治新常态社会新常态依法治国法治化；深入反腐败斗争；国家治理现代化。完善社会保障体系；推动居民收入增加；这意味着楼市一个时代的终结，也昭示楼市一个新时代的开启。人人弯腰就能捡到黄金的日子不复存在，但随之而来的“白银时代”将依然以贵金属为标志。中国房地产持续走向“新常态”：1李克强：“中国房地产市场的刚性需求是长期的，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。”国务院发展研究中心：“楼市目前仍处调整周期，且出现了一些不稳定因素，2015年中央对楼市政策将保持适度放松的基调。国土资源部：“建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举，2015年新增建设用地计划在2014年调减30万亩的基础上，将继续做适度调减。 2014年以来，二、三线城市限购措施陆续解除，北上广深四大一线城市“限购红线”解除呼声四起，被预期为大概率事件。234最新变化：央行下调存款准备金率央行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。大佬声音： 2015年才刚开始“随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景。不过买了就能赚钱的阶段已经过去了。2015年，万科真正稳定持续、有效率、有质量的增长才开始。也就是说，实现我的抱负和理想，2015年才刚开始。”和而不同宏观市场观点：行政调控趋弱，市场调控下的楼市新常态曲线地产市场量价的迅猛震荡上扬时代已经结束，市场调控下的楼市将在价值线上多频次小幅震荡；最好的时代过去了，但也无须悲叹最坏，“心电图”式稳健发展的时代到来了。2010年2011年2012年2015年2013年2014年2015绿洲新岛的“新常态”营销纲要在宏观大背景下，踩准区域市场小节奏 年度目标下如何安排产品推售策略？精准组团产品分析/客户心态洞悉，坚定推广诉求沟通策略 客户沟通被动吸引如何转化成主动勾引？常规媒体没落趋势下，紧抓渠道手段创新 如何线上线下现场高度有效输出？ 新态观察1市场新变化年度新目标价值新超越产品推售策略市场新变化南京微宏观市场住宅土地市场：供需均以同比下降为主要趋势南京1月宅地供应同比下降42%；成交同比下降67%；土地成交总额31.2亿；2014年单价在2万元/㎡以上的住宅供应和成交占比增加明显。9月30日“房贷新政”发布以来，放宽后的房贷新政及公积金新政，使得购房融资成本有所下降，虽然降幅不高，但起到心理作用的刺激，恢复购房者对未来楼市信心的回归，释放并促成了高单价产品的成交量，尤其是高端市场的反弹更加明显。9.5%19.5%6000元/㎡以下全市产品占比9.5%29%6000-9000元/㎡全市产品占比29%28%12000-15000元/㎡全市产品占比14%14%15000-20000元/㎡全市产品占比28%20000元/㎡以上全市产品占比19.5%8月传闻限购解除到实际落实，南京推量和成交量在2014年底都急剧上涨到峰值；2015年1月成交陡然下落4成，去年下半年取消限购、松绑限贷等组合拳的政策效应已经褪去热情，市场回到正常的运行轨道。南京半年月成交走势9550套9015套7331套6203套5903套4561套2014年8月2014年9月2014年102014年112014年122015年1月2014年12月中下旬南京新房库存一路飙升，冲破5.6万套创历史新高，就目前来看库存徘徊在5.6万套已成常态；2015年1月南京楼市可售房源套数升到了5.71万套，这也是近两年南京楼市库存量的最高位。2015年预计有154盘推11万套新房，库存还将增加，楼市压力会进一步加大；南京库存走势图（万套）69月库存5.31月库存5.712月库存5.658月库存4.76月库存4.343月库存3.232月4月6月8月10月12月2015年1月微宏观总结：库存量上涨，南京楼市的消化能力在1月份减弱。从1月份销售情况来看，今年南京楼市市场并不乐观，库存量不排除进一步上涨；2015推盘量大，抢跑抢量还是各大开发商的年度主题；江北浦口新政策的落实厉害，以及2014年的多幅土地出让，片区会更热闹；岛上曾经的传奇，紫金公馆/长岛观澜已经结束，2015年保利升龙仁恒重新构建竞争态势；岛外，青奥板块新崛起，招商、中海让位，升龙正荣等上位；区域竞争新变化保利24院升龙G82地块升龙公园道仁恒绿洲新岛汇锦国际和黄涟城宏图山水云锦金隅紫金府仁