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房地产销售的相关概念基本知识培训 【余源鹏房地产大讲堂】 房地产基础知识培训网（eakyfa) 一、房地产销售的相关概念基本知识培训 （1）期房，是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 （2）现房，是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以入住并办理产权证。 （3）商品房的起价，是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 （4）商品房的均价，是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。 （5）实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。它不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 （6）预售面积，是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。 （7）内部认购，是指房地产开发商在尚没有获得《商品房预售许可证》之前，以在小范围内推出内部认购的方式来推介商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠承诺，优惠一般是比照“开盘价”而言的。如果按照目前房地产开发商通行的“低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低价”。在内部认购期间开发商只能收取可退回的诚意金而不能收取客户定金。 （8）五证两书。五证按获取的先后顺序排列：建设用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。 两书是指商品房质量保证书和商品房使用说明书。 （9）销售率，是指售出的套数占总套数的比例。 （10）以租带售，是指将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。 （11）商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 （12）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 （13）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 （14）售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 （15）分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 （16）产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 二、作者介绍 余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。 主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。 近几年于机械工业出版社出版的“房地产实战营销丛书”包括：《问鼎房地产－房地产从业人士实战专业知识一本通》、《进军房地产—房地产项目报批报建与开发工作全程指南》、《三天造就售楼冠军》、《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《房地产项目销售执行实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》、《房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理》、《房地产项目精确定位与前期策划实务》、《商业房地产项目招商实操一本通》、《商业地产开发宝典—商业地产策划定位与商业规划设计要诀800例》、《有钱还是应该买房》、《二手房交易三日通》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产基础知识》等等。 “房地产公司管理制度丛书”已经出版《进军房地产—房地产