2009年信泰人民路商业步行街年度.营销执行报告.ppt

2009年信泰人民路商业步行街年度营销执行报告 谨呈：信泰（巢湖）房地产开发有限公司 本报告目的 项目工作思路导图 前期报告所达成的共识 目标理解下以解决营销限定问题为导向的项目核心问题界定 核心问题下的项目主题定位，针对项目核心问题建立项目市场区隔性定位 核心问题下的项目形象定位，针对项目核心问题重塑项目形象 核心问题下的项目客户定位，针对项目核心问题突破市场容量 围绕项目核心问题所展开的营销战略——独特销售主张（USP） 项目营销战略分解——三大阶段，十种手段 目前需明确的营销工作 招商的整体原则 整体招商策略之招商前提 整体招商策略之招商前提 整体招商策略之招商前提 招商的目标——近期目标 招商对象以中小型餐饮、KVT、休闲娱乐业为主 招商的目标——中期目标 业态分布的原则：主力店牵引，多元业种，业态互补 依据项目工程进度和主力店招商情况确定今年项目的推售节奏 分阶段营销执行方案 取得价值认同阶段所要解决的问题与应对策略 4#楼3、4F招商策略之项目招商政策 4#楼3、4F招商策略之招商执行要点 精致且具有质感的项目销售物料提升客户对产品品质认知感 小礼品——嫁接项目品质感，同时方面摆放或携带，起到项目记忆符号之作用 招商手册着重体现项目地段优势，本身特点，生意机会，政府支持，招商细则等 4#楼3、4F商业氛围营造——在现场展示有限的前提下提升项目展示环境 电子楼书、三维宣传片使项目展示增值 楼体包装——强化项目在售信息 亲子活动 时代超市会员招募活动 形成购买预期阶段所要解决的问题与应对策略 招商风险分析 招商中存在的问题及规避方法 DM直邮 产品手册 +投资手册 开发商品牌手册 舆论营销 舆论营销对于客户的影响 攀岩+户外SHOW活动 城市高峰论坛 释放既得利益阶段所要解决的问题与应对策略 事件拉动——招商说明会 邀请函 商业运营顾问公司签约仪式 启售活动 开盘前预热与热销阶段所要解决的问题与应对策略 系列讲座——商铺投资讲座、主力店对商业的影响讲座，树立市场信心 明星演唱会——以明星效应造成全城轰动，体现企业实力与项目商业价值，发布开盘信息 开盘活动——利用现场浓厚成交氛围，以成交促成更大的成交 时尚服装发布会——高档时装发布会，体现项目潮流、时尚的特质，聚拢人气 3#楼开盘预热阶段所要解决的问题与应对策略 营销中心设置展板，制造销售紧迫感 软文炒作，保持项目营销热度 高尚圈层营销 CEO活动峰会 银行卡金卡客户 客户——逐浪计划 3#楼开盘活动——开盘时间应视1#楼的销售情况而定 释放既得利益阶段 2009年7月中旬——2009年8月 事件营销，“努力让客户卖单！” 通过招商说明会和商业管理公司的签约仪式，增强客户的投资信心。 在释放项目既得利益的情况下，4#楼三、四层的销售如何得到实现； 为1#楼的开盘积累人气和留住流失客户量。 招商说明会 商业管理公司签约仪式 要解决 之问题 阶段性 之策略 营销关 键动作 通过招商说明会与项目招商意向客户签定意向协议。 为4#楼3、4F发售做准备。 招商活动 配合招商说明会使用，起到客户邀约之作用。 配合物料 给予客户购买信心，体现出信泰公司对人民路商业街项目积极运营，负责的态度和形象。 营销活动 发布项目开售消息，开闸放水，消化前期之蓄客， 营销活动 15 20 25 30 7月 8月 邀请函寄送 招商说明会 招商说明会邀请函制作完成 商业运营顾问公司签约仪式 启售活动 营销关键节点 开盘前预热与热销阶段 2009年8月——2009年10月底 全城造势，“让客户兴奋起来！” 通过明星演唱会吸引全城关注，为项目开盘聚集足够人气； 旺场活动保持销售热度。 解决开盘前的人气造势问题； 保持开盘热销状态，为后续3#楼开盘打开销售局面。 明星演唱会 时尚服装发布会 冬季暖场活动 要解决 之问题 阶段性 之策略 营销关 键动作 营销活动 人民路商业街产品说明会 目的：通过主力店提升商业价值的案例解析，使投资者正确认识项目的投资价值；通过对后期经营的的分析，体现信泰擅长商业运营的专业水准，提升投资信心。 时间：7月份 形式：与工商局、商会联合组织。 营销活动 邀请二流名星来巢湖进行唱片签名发售活动，活动需与主力店联合举办，实现品牌的强强联手，同时提升项目、主力店之品牌形象。 签售活动地点设置在项目样板展区的广场。 活动内容包括拍硬照代言，5分钟电视片，不超过5次的项目活动含献唱、签名等。 营销活动 目的：利用现场氛围的营造及选铺形式的制定，提高解筹成功率；并通过热销场面带动更多的现场成交及口碑传播。 内容：选铺、餐点。 要点：蓄客