房地产公司财务管理知识培训知识讲解.ppt

房地产公司 财务管理知识培训;财务管理内容;第一篇房地产开发融资流程介绍; ;房地产企业贷款的种类 ;房地产企业贷款的种类 ; ;取得贷款的一般前提条件 ;财务条件： 1、在申请贷款时，项目已投入的自有资金至少要达到项目总投资的35%，商业地产项目银行一般要求要达到40%甚至50%；已投入资金以合同和发票为证； 2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入，即资本金或资本公积，以公司往来款等其他债的形式投入资金，银行不认为是自有资金。;取得贷款的一般前提条件 ;土地一级开发贷款条件： 公司类条件相同，项目条件要求取得一级开发授权，一级开发方案会审表、项目立项批复、规划意见书等；财务类条件自有资金要求30%以上；一级开发贷款必须为抵押担保。 经营性物业贷款条件： 申请贷款物业每年产生的经营的净现金流量可以满足贷款期内偿还本息的要求。该物业必须具有产权并可正常经营。; ;贷款方案的制定;贷款方案的制定;3、自有资金的确定 对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。 4、期限和利率的确定 一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款实现基