案例研究-城市综合体-中粮-万达地产深度研究报告.pptVIP

以上海周浦万达为例： 项目总投资：近30亿元 项目总面积：32万㎡ 30亿元 60% 40% 12亿元 18亿元 18.8亿元 （其中住宅销售达到81%） 年租金收入 1.1亿元左右 根据推算：贷款额约在6.6亿元左右 从对万达人员的采访中，我们得知： 1、自有资金30-40% 2、银行贷款70-60%（其中预售款占比可达50-100%） 3、项目开业后进行持有商业抵押贷款（贷款额约为年租金的6倍，期限7-10年） 万达项目资金流转 全部滚入自有资金池 租售模式的调整：对于万达项目的资金流转情况，大致可分为一种以收租为主（五角场万达广场），一种以销售为主（周浦万达广场） 万达项目资金流转 租售模式的调整：从销售回款及租金收益来看，万达只有不断开发项目才能保证资金流平衡，因此万达目前正在通过加大销售回款来改变这一现状 项目名称 项目总投资 （亿元） 项目总面积 （万㎡） 销售收入 （亿元） 销售面积 （万㎡） 年租金收入 （亿元） 销售回款/总投资额 五角场万达广场 22 40 5.88 5 2.5 27% 周浦万达广场 30 30 18.8 15 1.1 63% 五角场万达广场 持有部分分摊成本 19.25亿 持有部分租金回报率 13% 五角场万达广场 持有部分分摊成本 15亿 持有部分租金回报率 7.3% 通过加大销售回款来弥补通过不断开发项目来维持资金平衡的现状 2010年开发的 上海宝山万达广场： 土地成本：4亿元 项目销售回款：30亿元 土地成本的降低：品牌实力的增强使得在于政府的谈判中更具实力，压低了土地成本 项目名称 占地面积 建筑面积 拿地 方式 成交价 成交时间 楼面地价 （万㎡） （万㎡） （亿元） （元） 大连万达中心 8 60 招标 15.7 2008.4 2617 南京万达广场 39 100 招标 14.8 2007.11 1480 青岛万达广场 4.4 45 拍卖 9.765 2007.1 2170 上海嘉定万达广场 18.7 60 挂牌 9.92 2008.11 1653 石家庄万达广场 40 190 招标 25 2008.12 1316 唐山万达广场 22.7 100 招标 18.8 2008.1 1880 天津万达广场 8.2 41 招标 10 2009.3 2439 成都万达广场 13.5 40 挂牌 4.86 2006.6 1215 太原万达广场 35 150 挂牌 15 2007.9 1000 从万达典型土地获取的成本来看，即使在上海等一线城市，土地价格也大都集中在1000-2000元之间，相比周边低50%左右。 区位选择外移 品牌价值不断提升 土地成本降低 万达广场的区位选择由第一、第二代产品的城市中心向第三代产品城市副中心转移，东部城市向中西部城市转移 随着万达品牌价值的提升，商业号召力进一步加强，各地政府不惜以超低土地成本来吸引万达的进驻 资金管控 订单模式的运用与改进：订单地产的实行，降低后期招商压力，增加前期运作资本 “订单式” 商业地产 平均租金 分等级资金 在给予订单租户一定优惠的条件下，租金按城市划分等级，节约与订单租户的谈判时间 联合发展 共同选址 通过签订联合开发协议，绑定利益共同体，在选址、建造、招商等各方面达成一致 先租后建 招商提前 主力店一率按建成后第91天起租，相比一般情况的半年免租期，提高租金回收率 技术对接 共同设计 合作方提出需求，如超市、餐饮等对建筑设计要求较高的，万达予以认证并协调 订单式商业地产发展模式——形成开发商与合作品牌利益共同体 什么是订单地产 资金管控 订单模式流程——五步骤 企业意向 初步计划 拿地 成本预算 征询商户意见 集中有意愿商户 缴纳保证金 项目开工 意见反馈 审核 招商说明会 规划设计对接 结束 项目介绍会 参考反馈意见 是 否 根据保证金商户意见协商 订单模式的运用与改进：交纳保证金缓解约束了租户履行承诺也增加了项目的启动资金 订单地产如何操作 资金管控 选择合适的区域拓展路径 提高商户满意度 约束商家城市进驻的承诺 平衡现金流 诺商家对于个别项目集体反对，这说明项目未来风险较大 再设计阶段，对有要求的商户提供服务，为长期合作建立基础 规避风险利益趋同 形成战略合作伙伴 了解商户想去的区域城市 对于企业想去的城市，商户意见2个月就可回复，并集合有意愿的商户 项目开始之前签订确认书缴纳保证金，约束商家履行承诺 商家签订的保证金，为项目的初期启动提供现金支持 降低后期招商压力 订单模式的运用与改进：订单地产的实行，促使万达建立起了庞大的商业地产运营平台 为什么选择订单地产模式 资金管控 订单模式的运用与改进：主力店的发展理念由原先的“傍大款“转向”战略合作“ 订单地产在早期也曾遭遇发展困局 万达以较低的价格将大部分商铺租给