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天鹿?睿园 项目定位及营销推广策划方案 2012年2月26日 天鹿策划 序言: 目前新区项目较多，较为集中，月.外地开发商较多，他们不但注重项目的工程 质量，也开始注重项目定位、营销推广与销售策略，未来新区势必成为各个项目营 销的角逐Z地。随着市场竞争的加剧，任何项目必须要冇一个合适的定位，才可能 冇效与其他项目区隔，才能在彰显自身价值的同时被市场客户多接受。 ?、项目定位 1、 产品类型：多层（成品房） 2、 项目定位：木项口位于政府西南侧，项口具有生活、休闲、学区、政务、 物业服务等较为突出的优势；项口临近太旗唯一一所高屮，加之项口是精装 成品房，具有其他项口无可比拟的优势，结合客户对地段、学区的认同，提 出项口定位为：首席教育成熟社区 3、 主推广语：名校边上筑人家 4、 产品关键词挖掘： 【首席】临近五小、一中，学区优势突出，首席教育犬盘； 【成熟】太旗唯一限量版成品房，买名宅，上名校，且拎包即可入住； 【品质】天鹿20年筑家经验，品质保证，开启太旗教育人盘新纪元； 【舒适】精品建筑，典范户型设计，精致舒适，为您营造幸福生活之家； 、营销推广 1、营销策略 依据项口定位与工程节点，虚实结合，不断强化购房客户体验，以实实在在的东 西，感动客户，使其快速下定成交。为此,提出 西，感动客户，使其快速下定成交。为此, 提出“硬、软两大营销主张”, 即工 程形象、与营销推广。相关建议如下: 1. 1＞硬形象 工程形象： 1）、大门形象一一由于大门是小区的对外宣传的媒介，材质的运用与落成时间 的早晚，可能会影响看房客户对小区的信心。建议，大门采用大理石干挂, 尽量在4月前后完工，尽早发挥标识的宣传作用。 2） 、景观绿化——景观绿化能够体现小区的居住环境，打造1期的宅间绿化为 景观样板段，能够冇效捉升2期的形彖与品质，而其规划方案与施工进度, 影响着购房客户对小区的评价。建议在4月中下句确定景观施工方案，5 月进入施工，以品质地产，系统专业的形象而对客户。 3） 、商铺亮化——由于1期的商铺临街，定会引起过路人的不同关注，为能够 吸引客户眼球，营造商业氛围。建议在3月中旬，采用喷绘对商铺门头进 行主题式包装，以起到强化社区形象，宣传商铺的作用！ 4） 、工地形象——对2期施工现场，运用大型展板对外围进行包装宣传，一是 能与1期进行有效区隔，确保1期项目的形象品质；二是能确保2期施工 的安全；三是能及时宣传项目，对看房客户起到引路的作用！ 1.2、软形象——营销推广： 1）、卖点提炼 【地段优势】位于城市核心腹地，周边环绕旗政府相关事业单位，毗邻五小、 一屮，地段优越，不可复制，是新区发展的前沿，升值潜力巨大！ 【建筑优势】9. 6万余平米简约式新古典主义唯美建筑，1000多户私享生活 领地，高绿化率、低容积率，自住、投资两相宜； 【景观优势】绿化率高达30%以上，绿地面积达28800平米，约3万平米庭 院组I才I式绿化，宅间主题花园，十余种高大绿植，亲近自然，尽赏一步异 景园林风情。项目背靠西山公园，居住于此，生态、环保、健康！ 【学区优势】项目比邻五小、旗唯一一所高中，教育文化气息浓厚，且有知 名教师已入住本小区，人文素质较高，落户于此，孩了前程无忧！ 【户型优势】70—120 m2多种户型，方正实用，格局合理，阳光客厅，大生 活阳台，多面景观窗，既满足业主生活需求，又满足业主景观视野！ 【简装优势】楼梯间采用酒店式装修标准，运用高端的罗源红、珍珠花理石 阶面硬化，不锈钢扶手、声控灯、墙面贴砖，让您的生活温馨、舒适！ 2）推广主题 A、 形象线 ?名校边上筑人家 ?首席教育大盘?成熟社区 9. 6万余平米简约式新古典主义唯美建筑，1000多户私享生活领地 ?约3万平米庭院组团式绿化，宅间主题花园，一步异景园林风情 B、 品质线 ?住名宅，读名校 ?让孩子赢在起跑线 九十平三房100分阳光新房 ?天鹿?容园，开启太旗教育大盘新纪元 2、销售策略 根据项目的工程进度与销售速度，在注重现场包装与营销推广的同时，也要注 重销售策略，以达到销售与工程稳步配合，尽快冋笼资金开发2期的目的，合理实 现利润最大化！ 1）、价格策略 涨价幅度保持在2—4%范围内，采取存1抵2价格策略，逼定客户在短时间 内成交，1期涨价次数保持在3-5次内，以更好积蓄2期项目的销售势能，合 理规避2期价格高于市场价格，从而更好的促进项冃的去化！ 2）、组团策略 针对1期项口，对商业、园林进行包装的同时，根据1—8#的现实销售情况, 采取“组团销售+价格策略”的销售方式，以尽快去化项口，冋笼资金，实现滚 动开发2期的口的！ 3）、团购策略 结合价格上调幅度，在节日节点，可采取针对人群的团购价策略，如教师 节，教师购房可享受团购价的策略，其他购房客户也可申请团购价