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审理房屋租赁合同纠纷法律适用与研究 作者：罗飒??发布时间：2010-12-16 10:32:53 ????内容提要：近年来房屋租赁合同案件在审判实务中出现了诸多新现象和新问题。本文结合玉林市两级法院审理的典型案件，通过比较法法研究方法、案件分析法等重点对房屋租赁合同的继续性合同法律特征、租赁房屋物上请求权的让予和优先购买权等问题进行论述，并提出一些意见和建议，以期对审判工作有所帮助。 关键词：房屋租赁合同；继续性合同；优先购买权 ????房屋租赁合同案件作为传统民事案件，审判实务中近年出现了诸多新的问题。作为不动产，房屋价值相对较大，租金相对较高，其位置、状态以及土地使用权的状况往往比较复杂，同时又由于承租人租赁房屋的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性相应增大。我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参与相互影响的状态，其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程度地影响到租赁合同。这成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。?现代经济条件下，传统的所有权制度已不能充分适应社会各种财产利益的需求。物权理念发生了从归属到利用的转变，使所有与使用相分离，最大限度发挥资源效用来获得最大的经济效益已成为时代的趋势。?许多民商事发达的国家为了正确处理房屋租赁关系，在立法技术上于民法典设置专门的节、目对房屋租赁关系进行详细明确的规定，如《法国民法典》在第八编《租赁契约》中第二章“物的租赁”中设立第一节“房屋租赁与农产租赁的共同规则”的同时，专设第二节“有关房屋租赁的特别规则”对此进行详细的规定。而《德国民法典》则在第三编《债务关系法》中第八章“各种债务关系”中的第五节“使用租赁合同、用益租赁合同”中设立第一目“适用使用租赁关系的一般规定”的同时，设立专门的第二目“关于住房的使用租赁关系”对此进行详细的规定，并且在该目中分为一至六个分目，分别对房屋租赁的一般规定、租金、出租人的质权、合同当事人的更换、使用租赁关系的终止和在出租的住宅上的住宅区分所有权成立的情况下特别规定等进行了具体明确的规定，具有极强的适用性和操作性。反观我国法律并没有对此进行专门的立法，原来仅在最高法《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》中进行简单的规定，后来又在《合同法》第十三章“租赁合同”中进行原则的规定，其他则散见于《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁管理办法》等部门法、规章和最高人民法院的有关司法解释中，并没有统一的房屋租赁方面的法律规定。这与我国原来民商事不发达，在住房体制改革前房屋租赁合同引起的纠纷不多的国情无不关系。随着社会的发展和人口的增多，因土地资源的稀缺性和不可再生性，房屋在社会财物中的重要价值进一步凸现，尤其是具有商业价值的商铺更是市场主体立足市场发展的重要支撑。趋利避害是市场永远不变的法则，市场的活跃必然导致房屋租赁合同纷争的不断增多，原来分散的、原则性的立法条文已不能及时、妥善地处理房屋租赁中出现的新现象、新纠纷。为解决审判实务中的诸多问题，最高法于2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”），该解释对解决房屋租赁合同纠纷案件中的一些难点问题及时作了不少创新性的规定，对审判实践有较强的指导意义。针对玉林市两级法院近年来审理房屋租赁纠纷案件中遇到的问题，玉林市中院民一庭成立了专门的调研课题组，在对两级法院审理房屋租赁合同案件中遇到的问题进行调研的基础上形成了本文。本文重点通过案例分析法、比较法研究方法，针对审判实践中遇到的问题在分析法理的基础上提出自己意见，以期对今后的审判工作有所帮助。 ????一、关于继续性合同作为房屋租赁合同的重要特征在审判实务中的理解和运用问题。 ????我国《合同法》第一百一十二条对租赁合同规定为：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合此规定，一般审判实践中和理论上均认为房屋租赁合同是指“出租人与承租人签订的，关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议。”?我国真正法律上明确房屋租赁合同的意义，是在《城市房地产管理法》第五十二条，该条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” ????继续性合同“是指合同内容非一次给付完结，而是继续地实现的合同”?。房屋租赁合同是一种典型的继续性合同。其基本特色在于，时间因素在合同履行上居于重要地位，总给付的内容取决于应为给付时间的长短，换言之，随着履行时间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。?将房屋租赁合同列归为继续性合同有重大的意义，在审判实践中对房屋租赁合同消灭是否有溯及既往以及租金的给付处理