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论当前房地产的形势与消费者心理 北京房价行情 此为2010 年房地产走势图。由图可知在5 月份房价下跌后，8 月份开始房 价开始反弹。10 月份的房价反弹比九月更为强劲，涨幅达9 月份的两倍以上。 2010 年春节以后，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自 住型购房三管齐下，房产市场出现抢购潮，价格也随之扶摇直上，高烧不退，部 分城市房价上涨过快。因此政府开始推出房地产新政如提高二套房首付比例，提 高贷款利率的优惠门槛，提高异地置业的投资门槛等等抑制投资和投机性购房。 房地产在投资与投机性购房大量被挤出房地产市场的情况下在 5 月份开始房地 产开始下跌。8 月份开始房价探底后开始回升。政府在此情况下，在9 月29 日 推出了被称为“史上最严厉的房地产调控措施”的“禁止第三次房贷的调控措施”， 房地产反而在调控中，10 月份增长势头比9 月份更加强劲，开始逼近5 月份的 最高点。 每次新政的出台都会被相关人士解读为房价大跌的前兆。如2002 年的魏杰 房价不大跌就跳楼的高论，05 年谢谊两位大嘴说京沪房价将大跌30—50%之论， 08 年时寒冰大人09 年楼市雪崩年，房价大跌45-85% 的高论，无疑例外破产。 显然行政调控并没有阻止房地产不断上涨的势头。可以说房地产将继续上涨将成 为现在或者今后相当一段时期内的房地产业的主要特征。 买房者的心理无外乎三种，投机、投资与自住三种。先说投资者的心理是一 种击鼓传花的“大傻瓜心理”。也就是投机者购买房并不在乎其基础价值，而是 预期如果房地产价格会继续上涨，一定会有个“大傻瓜”以更高的价格买下他手 中的房子，使自己在房地产市场的投机中成功地获取风险收益。再说投资者的心 理是建立在房价不会下跌的自信基础之上，是出于保值增值目的追求。中国现在 实行宽松的货币政策，每年都会增发大量的货币。这就造成了虽然中国经济高速 增长而负利率却成为常态。银行储蓄在高通胀与低存款利率下，人们不得不去寻 找更有价值的东西来保值。由于金融危机后，实业投资环境持续恶化和金融业不 发达造成的理财产品的缺少，房地产成为人民投资的升值与保值的主要产品。最 后说自助者的心理主要是出于安居的心理动机。稍微有点文化的都能够吟诵杜甫 的“安得广厦千万间,大避天下寒士俱欢颜”的诗句。拥有自己的住房，居者有 其屋，一直是中国人梦想和个人成功的标志。房地产在这个时候，主要作为一种 消费品。消费者往往要花费很多年甚至一辈子的积蓄，因此消费者在选购住房时 往往慎之又慎。 买房者对房地产无论进行投资、投机还是自住，都是建立在对房价不会下跌 的心理预期之上的。投机者如果预测房价下跌，那他就找不到比他更傻的傻瓜， 击鼓传花的“花”也就不能够继续下去，当然要退出市场。投资者如果认为房价 会下跌，房地产不能保值增值，他将会把资金投入到利润更高的领域。自住者赚 钱不容易，如果预期房价会下跌，必然采取观望态度，等房价稳定后再将自己的 血汗钱投入。当然如果他预期房价大涨，必然尽快买房，好少花一点自己的血汗 钱。消费者预期直接影响着购房行为。在供给不变的情况下，可以说消费者的预 期在一定程度上左右着房地产市场。如果消费者预期房价涨，那么房价必然上涨， 如果预期下跌，房价必然下跌。 消费者关于房价必然上涨的预期主要基于此。第一 ，中国增发货币的速度 远远超过经济增长速度，这就造成了中国的流动性过剩的问题。中国宽松的货币 政策不改变，中国的流动性大量流入房市的局面就不会改变。第二，在需求方面， 中国的城市化加速进行。现在的城市化率是45% ，明年将上升到46.5% 。这就意 味着每年有 1500 万到2000 的新增城市人口需要住房。另外，80 年代是我国人 口生育的高峰期，80 后已经进入结婚生育期再加上我国庞大的人口基数，将为 房地产市场提供庞大的消费者群体。第三，在供给方面，我国有13 亿人口，而 自然界可以提供的土地是有数的。虽然可以对土地进行多种用途的综合开发，但 是不能够改变受自然供给制约的局面。现在北京等一线城市的供给大都保持着紧 张状态，四环内基本无供地。第四，成本的上涨也是房价上涨的重要因素。大家 知道任何商品都是成本加利润进行出卖的。成本进价高了，卖价自然就会高。房 地产开发的成本相当大的一部分是地价和税。在土地出让金和税没有大幅度降低 的情况下，房价的成本不会降下来。 消费者关于房价必然下跌的预期主要基于此。第一，靠投机者维持的高房价 不可维持。现在的房