鸿泰房地产可行性评估.doc

PAGE PAGE 23 南京鸿泰房地产开发有限公司 “鸿泰大厦”项目 中国·南京 二零一一年一月 绪言 机会与挑战并存，市场与风险同在。资本的本质是逐利，投资是实现资本属性的途径。项目具有良好的收益和发展，是投融资双方合作的前提和根本原因，也是双方共同利益所在。投融资双方在项目合作过程中，随着合作的深入进行，如何从实际意义上防范并降低风险，既要保证投资资金安全，又要实现保值、增值，是合作双方关注的重点。因此，尽管从法律上讲，只要不违反国家禁止性规定的经济行为均是可行的。但在实际项目运作过程中，合作双方都必须对项目投资风险有充分的估计和预测。 南京鸿泰房地产开发有限公司与投资方就其“鸿泰大厦”项目进行合作。2011年1月，南京鸿泰房地产开发有限公司委托北京瑞诚信通商务咨询有限公司对该项目与投资方合作进行投资风险评审。本报告现根据委托方提供的项目文件资料，本着独立、客观、公正、市场化的原则，进行项目投资风险评审。 本报告将依据委托方提供的文件资料进行全面的分析，作为项目承办方，委托方应充分理解本报告中所提出的意见。对现存的问题及时整改，并有一套完整的解决方案；同时要注意，对方对投资风险的评审，通常会考虑在最坏经营状况下，投资资金能否得到相应的保障等事项；对项目可能面临的诸多风险，委托方应客观、公正、科学、合情、合理、合法的规避，以增强投资方对委托方在资本运作能力、管理能力和经营能力等方面的信心。 本报告参考基准日为2011年1月6日，有效期为一年。如本报告中所述事项发生变化，以实际情况为准。以下是南京鸿泰房地产开发有限公司与投资方合作项目投资风险评审意见及建议，仅供合作双方参考。（本报告中“元”指人民币） 项目简介篇 项目概况 项目名称 “鸿泰大厦”项目 项目单位 南京鸿泰房地产开发有限公司 项目资金 本项目总投资50000万元人民币，其中自筹资金25000万元，融资25000万元。 项目建设 建设必要性分析 本项目建设是满足消费者对房地产市场的需求 我国经济的快速发展带动了房地产业的迅猛发展，同时我国居民生活条件的不断改善带动了楼市的繁荣。目前的市场对房地产的位置、设计、价格等都提出了更高要求，尤其是周边环境幽美的房地产受到广大消费者及消费团体的青睐。项目公司经过详细的市场考察和可行性分析，认为当地房地产市场发展空间还很大，前景比较稳定。 项目的建设是企业自身发展的需要 本项目企业通过建设房地产项目来实现经济效益和社会效益双丰收。为把企业进一步做大做强，公司利用现有的资金积极进行房地产开发，并使之成为企业今后新的利润增长点。企业通过该项目的开发建设对于分散企业经营风险，提高市场竞争力，完善企业机制具有重要意义。 本项目的建设是促进地方经济发展的需要 本项目实施后，对地方经济发展具有很好的推动作用。同时通过本项目的建设可安置部分人员就业，对缓解地方就业压力和提高当地居民收入水平具有重要意义，因此本项目的建设十分必要。 建设内容及规模 “鸿泰大厦”项目地址位于南京市鼓楼区江东北路378号,是南京市城市规划主城布局重点发展的项目。鸿泰大厦东至住宅小区、南至省妇幼保健中心、西临江东北路、北临龙园北路。该地块设定的开发程度为宗地红线外达到“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“一平”（场地平整）。 本项目占地面积为4891平方米，建筑面积为42000平方米，容积率为6.64，开发周期为3年。本项目为办公、商业用房，其中1-5层为商业用房，建筑面积11000平方米，各层次建筑面积相等，6-25层为办公用房，建筑面积21500平方米，地下总建筑面积9500平方米；地下机动车位260个，建筑高度≤100米。 项目分析结论 从现在的经济形势来看，目前南京市整个房地产市场形势比较看好。因此，项目方应在总结经验的基础上，加快项目实施进程，保证施工质量。 足，也将对21世纪中国经济持续快速增长和社会繁荣稳定产生决定性的促进作用。 如果在未来几年中，我国人口的自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化率以每年1.2%速度增长，到2010年达到44.8%，城市人口将达到6.1亿人, 净增加2.3亿人，每年新增人口1924万。为满足这些新增城市人口的住房需求，以人均居住面积8平方米，换算为建筑面积16平方米来计算，共需新建住宅36亿平方米，这意味着在近几年，仅为满足新增城市人口的住宅需求，每年就需新建住宅3.27亿平方米。如果这几年我国人口自然增长率不能控制在10‰以下，城市化年递增的比率大于1.2%，或新增城市人口对住宅的需求在于8平方米的低水平，那么城市化所带