保利地产佛山东平新城项目提报方案120p.ppt

整合佛山，树立标杆 ——东平新城项目定位报告;汇报提纲;第一部分 项目研判;地理位置：项目位于大佛山几何中心，属顺德境内，北部紧临禅城区，东北面临南海，地缘条件得天独厚。;区位定位：政府主导的中心组团 “2+5”为主体的组团式城市发展模式 ，东平新城为政府主导的中心组团;;东平新城;景观定位：城市生态景观核心一河两岸滨水景观生态核心区;区域市场发展状况;1;项目地块指标：;比较因素;属性界定;区域内最具发展潜力的示范性城市综合体;从基本信息来看，项目的住宅开发得益于良好的先天自然条件，市场相对明确，风险较少。 而商业体量大，限制条件较多，将成为项目开发的难点，将是项目定位思考的要点。;第二部分 项目定位;For the world has changed, and we must change with it. ——Obama;如何找准定位？;项目环境分析;从了解东平新城的发展方向开始：;珠三角城市发展：;大佛山城市发展：;珠三角：呼唤在珠三角城市群中 能平等参与竞争并形成竞争差异的中心;影响客户对东平新城发展的信心;目标客户分析;目标客群;乐从钢铁市场;项目; ;外地移民代表：新乐从人——三大产业支柱下的外来人群;新乐从人（外来居民）——渴望商住融合，生活便利;新乐从企业——产业升级下的新兴配套产业;新新城人——由新城功能升级带来的工作人员;大佛山其他区域客户;新进入佛山高端企业;投资客户;客户总结;因此，我们找到了这样一群人，他们渴望生活的两个重要方面——办公和居住，能较好的融合，同时兼具品质感，在两方面最短的半径内解决生活基本需求。 我们的项目就要满足这部分人的需求，提供一种依托良好的生态环境、便捷的交通路网、完善的市政配套的将居住、商务办公完美的融合在一起的便捷生活方式。同样，他们也希望便利的解决购物、休闲的需要。;此项目的使命： 增加客户对新城信心，为政府正名 促使东平新城更具资格整合佛山，成为代表佛山的城市中心 为目标顾客提供一套提升生活品质，为事业发展提供平台的“一站式”解决方案 因此此项目将提供的生活方式就是一种将办公、商务、居住、休闲完美的融???在一起的，极具城市感的生活方式。为城市功能升级、产业功能升级及住宅品质升级提供平台，打造商务、商业休闲和居住3项标杆;项目具备提供这种生活方式的条件吗？;何谓“领跑”？ 整合区域资源，成为资源聚集的方向 打造标杆，树立旗帜 与时代共成长，保持先进性，成为公众学习和追随的对象 提供一种将居住、工作和休闲完美融合的生活方式，树立标杆，并且能随着时代变化而不断发展，在若干年引领佛山城市发展方向。;项目主推广语： 为改变的佛山领跑;建议将住宅和商业分开，特色鲜明;第三部分 整体规划布局及功能组合;整体规划布局及功能组合;一、历史经验回顾;保 利 洲 际 酒 店;项目名称;风情酒吧街，总建面27252平米;;千灯湖保利生活圈销售时间表;保利生活圈概念现实拉动作用强;反思千灯湖保利水城项目;二、整体规划布局;外城-商业区;三、功能细分设想;商业部分 ;项目地块指标;项目名称;商业功能划分思路;商业业态;商业部分 ;必选动作——酒店的思考;酒店功能配套;规定动作——集中商业功能设想;;地铁是此项目商业部分最灵动元素 最大限度整合地铁的商业价值 将地铁沿线商业化，可考虑部分区域地下商业，形成地铁商业街，参考流行前线和佛山花园二期做法，满足精品小商户需求。;超五星级酒店： 面积为5万平方米左右;商务物业可能开发方向;办公市场分析;商业办公方向;佛山以第二产业为主导，且工业迅速发展，而现代第三产业还有待发展，佛山现有办公需求主要由第二产业、传统第三产业拉动，对高端办公物业较多需求的现代第三产业还有待发展 佛山写字楼多年供应稀缺，近年开始有一定供应，但市场消化每年仅5万平米左右，市场处于起步阶段 佛山写字楼市场经历接近10年的断供后，07年起才陆续有中高端写字楼推出 佛山禅桂写字楼市场目前形成三大板块：祖庙-汾江路、季华路、南海大道;项目;经济背景;类比维度;城市发展视角：产业升级是佛山现代第三产业发展的推进剂 现代第三产业必然首先在新城市核心区域聚集标杆写字楼必然出现在新城市核心区域新城发展视角：城市中心定位必然是高端写字楼发展的催化剂标杆写字楼必然以极具昭示性的形象面市;趋势——城市发展视角：产业升级是佛山现代第三产业发展推进剂，但兴起预计仍需3-5年时间，需求的爆发增长可能所需时间更长;趋势——区域发展视角：东平新城目前仍处于建设期及住宅启动区，需3-5年后住宅基本入住/坊城、交通枢纽中心、地铁等配套基本完善时，才过渡到商业/商务启动的快速发展期;买方; ★项目标杆写