房地产估价理论与方法之市场法.pptVIP

房地产估价理论与方法;目录;目录;§6.1概述;二、理论依据：房地产价格形成的替代原理 三、估价对象和条件： 1、估价对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产 eg.住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地 不采用市场法的房地产：①数量很少 eg.特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑 ②很少发生交易 eg.学校、医院、行政办公楼 ③可比性很差 eg. 在建工程 2、条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易 ;三类修正： 交易情况修正??—实际交易情况与正常交易情况不同 市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同） 房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同;收集交易实例;例1、下列房地产中，一般情况下试用市场法估价的有（ ） 【2009年真题】 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程;§6.2搜集交易实例;三、搜集交易实例的要求 内容完整、真实的交易实例 可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表 搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期，成交价格，付款方式，交易情况。 四、建立交易实例库 房地产估价机构应当建立房地产交易实例库； 是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一 ；;§6.3选取可比实例;□建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同 □档次上应与估价对象的档次相同 □权力上应与估价对象的权利性质相同 ■可比实例的交易类型应与估价目的吻合 ■可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用） ■可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 四、选取可比实例应注意的其他问题 ■估价具体对象应一致 ■不一致时可采用分配法 ■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的;例2、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价 值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）【2008年真题】 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁;§6.4建立比较基准;估价对象含有非房地产成分，估价对象房地产价格=不含非房地产成分的估价对象房地产价格﹢非房地产成分的价格 实物范围不同——统一到估价对象的房地产范围 补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价 当估价对象为“干净”的房地产，而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是： 房地产价格=带债权债务的房地产价格﹢债务﹣债权;例3、估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值3万元的家具，家具八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。【2009年真题】 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 ;二、统一付款方式 通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。 具体方法通过折现计算（F~P）（A~P） 三、统一价格单位 ⒈统一价格表示单位，可用总价也可以用单价，一般为单价 通常是单位面积的价格，也可以有其他单位面积的价格。 有些可比实例是先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其他修正调整 2.统一币种和货币单位 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价。;3.统一面积内涵和单位 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算 建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积=使用面积下的单价×使用面积=总价 一般情况下，建筑面积下的单价﹤套内建筑面积下的单价﹤使用面积下的单价 建筑面积=套内建筑面积﹢公摊建筑面积 ;例4、某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特比注意的环节是（ ） 【2009年真题】 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市