北京中石油大望路项目方向性建议.ppt

中石油“大望路项目” 方向性建议 亚 豪 地 产 2004年7月1日 优势分析 中石油实力巨大，为项目的顺利操作打下了坚实的基础，同时中石油曾经开发了小户型项目北京5月，对于小户型市场有着独到的见解。 目前整体区域的商业氛围随着家乐福和百安家居的进驻将会得到大幅度的提升，有效的提高了生活的便利度。 项目的整体规划用地面积适度，易于项目的整体运做。 项目大地块部分格局方正，有利于项目的规划设计。 劣势分析 周边竞争项目都具有一定的规模和实力，区域竞争激烈。 区域市场内产品供应多样且同制化很强，产品空间较小。 项目紧邻北京吉普车制造场，有一定的噪音和空气污染。 规划中的道路将这个地块分为两部分，在一定程度上影响了 社区的整体规划，破坏了社区的整体感觉。 地块面临西大望路100米的长度难以体现项目的规模品质， 对项目形象的树立极为不利。 机会分析 项目产品的多样性 虽然西大望路项目的区域市场竞争较为激烈，但还是存在一定的市场空间与产品空间。目前周边的住宅供应同制化严重，但多数项目的产品类型相对单一，只有为数不多的项目包含了底商、写字楼、酒店式公寓、高档住宅等多种产品，其他项目多以住宅配底商的形式出现。因此，我们可以从项目产品的多样性上寻求机会。 机会分析 项目整体档次的提升 本项目所在区域内，除珠江帝景具有一定的项目档次和对外形象外，其他项目的整体档次感不强。无论是产品形式还是景观设计都过于千篇一律，没有特色。而本项目正好可以抓住这个机会，在对外形象和产品档次上下功夫，做出项目的特色，提升项目在区域内的形象，将项目作成精品，在区域内脱颖而出。 机会分析 超强卖点营造 目前本区域内竞争项目对于本身的卖点营造和宣传显然是不够的，只是单纯的依靠区域市场的需求进行项目销售。本项目可以利用这个市场空白打造自己项目的卖点。通过对区域市场的研究和分析发现，几个主要竞争项目都有大面积的景观建设。然而真正的特色景观的营造却没有，多集中在单纯的绿色园林的建设。北京的项目普遍不重视项目水景的建设。恰恰，北京又是个缺水的城市，因此多数项目对于整个项目中水系景观的营造都很缺乏。近几年随着南方开发商的不断涌入，将南方社区的水景建设带入北京，得到了客户的一定程度的认可。本项目正好可以抓住时机，将水系景观的营造作为项目园林建设特色。同时作为项目的一个有力的卖点。 威胁分析 本项目所在区域的产品多样性强，各项目的建筑形式接近，产品同制化现象过强，而价格基本持平，因此彼此间的竞争很直接，分流客户现象较为严重。特别是很多项目赠送精装修，将会对本项目构成直接的威胁。 在考虑到不改变现有技术参数的情况下，对整个社区的规划及产品方向提出了方向性的建。 根据区域市场研究和潜在客户需求分析，我们进行了项目的整体功能分区的划分。因天然的地块条件我们建议将本项目的地块分为三部分。 地块A紧邻西大望路，将其作为商务用地，主要用来建设项目的底商、办公及商务公寓部分。地块A的占地面积为10800平米，建筑面积在40000平米。 地块B相对隐秘，同时为本项目最大的一个分地块，将作为本项目的重点工程——住宅和水景的主要建设基地。同时为了提高项目的整体品质感，在此地块内，所有住宅为板式高层的设计，户型设计以中大户型为主。同时尽量降低地块B内的容积率。此地块的占地面积为28800平米，建筑面积在65000平米。 最小的一块地——地块C将被用来建设投资产品。这块地的建设主要是为了顺应市场的需求，建设一批投资型的中小户型产品。地块C的占地面积为11000平米，建筑面积为34000平米。 地块A的产品方向建议 地块A的产品方向建议 在地块A中靠西大望路的一侧建设一座办公+底商+商务公寓的建筑。整个建筑呈L形布局，L形的长边部分邻西大望路，此部分长度为70米、进深为20米。L型的短边部分紧靠地块A的南边，此部分长度为42米、宽20米。其中，1、2层为底商，2层以上是办公和商务公寓部分。 地块A的产品户型布局方向建议 地块A的产品户型布局方向建议 地块A的产品户型布局方向建议 地块B的产品方向建议 在地块B规划了四栋弧形板楼，呈围合式分布。在主入口正对的方向，紧邻水面的位置作为会所的所在地。地块B中的产品为中等面积的户型产品，同时，因为该地块的容积率得到了有效的控制，比地块A和地块C都要低，非常适宜居住。 地块C的产品方向建议 地块C中的产品方向建议 地块C建议