背景收益法举例习题.pptVIP

收益法总结和运用举例 收益法有直接资本化法(含收益乘数法)和报酬资本化法(即现金流量折现法)。 名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配，税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配，等等。 收益法举例 　1.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。 　[解]　该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。 收益法举例 　2.某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年;2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元;预计2005年底，至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元;该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。 收益法举例 3.6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。 [解] 本题的估价对象是未来16年后(乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年)的28年土地使用权(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用收益法(未来净收益的现值之和)：一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是;或者直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。 收益法举例 4.某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。  1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 　　年总收益 =50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 　　（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） 　　（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） 　　（3）年税金=20×900=18000（元） 　　（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） 　　 =17010+33750+18000+4500=73260（元）  　4.计算房地产纯收益。 年房地产纯收益 =年总收益-年总费用 　　=486000-73260=412740（元） 　5.计算房屋纯收益。 （1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。 （2）计算房屋现值。 　　房屋现值 =房屋重置价-年贬值额×已使用年数 　　=2500×900-46875×4=2062500（元） （3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 　　房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率 　　=2062500×8%=165000（元）  6.