第二章房地产权属法律制度-副本.pptVIP

第二章 房地产权属法律制度 第一节 概 述 一、房地产权属的概念 房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。 二、房地产权属的特征 （一）房地产权属在主体上的一致性（二）房地产权属强调房地产产权与主体之间的联系，是以明确为核心内容的。 （三）房地产权利的多样性决定了房地产权属的多样性。 （四）房地产权属是房地产法的基础 第二节 房地产物权 一、房地产物权的概述 （一)概念和特征 1.所谓房地产物权，是指房地产权利人对其所有的房地产依法享有的直接支配并享受其利益的排他性的权利。 2.房地产物权的特征 （1）房地产物权直接支配性 （2）房地产物权具有排他性 （3）房地产物权具有优先性。 例外：买卖不破租赁 “债权物权化” （二）房地产物权的体系 1。房地产所有权：土地所有权和房屋所有权、建筑物区分所有权、相邻权 2.房地产用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权 3.房地产担保物权：房地产抵押权 二、我国的土地权属制度 （一）土地所有权 1 ．概念 2．我国土地所有权的特征 3.分类：国有土地所有权和集体土地所有权 2．国有土地所有权 （1）概念：国有土地所有权是指国家作为民事主体所享有的土所有权。 （2）取得：没收和接管、赎买、征用、收归国有 （3）范围 （4）内容：占有、使用、收益和处分 （二）土地使用权 1．概念和性质 （1）概念：土地使用权指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、收益权及部分的处分权。 （2）性质：我国的土地使用权是一种新型物权，是与土地所有权相并列的权利。 2．国有土地使用权 3．集体土地使用权 3．集体土地使用权 集体土地使用权包括： 一、农地使用权（现规定为土地承包经营权、自留地和自留山使用权）。 二、农村建设用地使用权。农村建设用地包括宅基地、集体企业和公益用地。 （四）土地他项权利 土地的他项权利指土地所有权和土地使用权以外的各种土地权利，包括地役权、典权、抵押权、租赁权等。 第三节 城市房屋权属制度 一、我国城镇房屋权属制度的沿革 二、房屋所有权 房屋所有权是指房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 我国房屋所有权的分类 1．以所有权主体划分包括： 2．按房屋所有权主体的构成不同可分 三、房屋使用权 房屋使用权为使用权人对房屋依法占有、使用的权利。 四、房屋所有权和土地使用权的关系 1．土地使用权和房屋所有权构成的房地产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。 2．房地产的重心是房产。 第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权 一、房地产相邻关系 1．概念。房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房屋所有权或使用权而发生的权利义务关系。又称为相邻权。 2 ．相邻关系和地役权的区别 3 ．相邻关系处理的原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理 ；法律规定的，依照规定，法律没有规定的，依照当地习惯 4．主要内容： （1）相邻流水、用水、截水、排水关系。 （2）相邻通行关系。（3）相邻管线安设关系。（4）相邻光照、通风关系（5）相邻音响震动、排污关系。（6）相邻环境与安全关系。 案例分析 王某和何某房屋相邻，王某在修建厨房时将排水管道设在了何某院内，导致何某厨房经常在夏天暴雨时被淹。何某多次要求王某移走水管，王某以该水管在何某厨房建设之前就存在为由拒绝移走。二人协商不成，何某将王某告至法院，要求其赔偿损失并移走排水管。 问题：王某是否享有排水权？为何？ 二、建筑物区分所有权 （一）概念及特征 1. 概念 2. 特征 （1）权利的复合性 （2）权利的一体性 （3）权利的限制性 （二）内容 1.专有所有权 （1）概念 （2）权利 （3）权利的限制 2 .共有部分持分权。 1 . 概念 2 . 范围：全体共有部分 部分共有部分 《物权法》规定的共有部分 3.区分所有权人享有的权利和义务 案例分析 甲在某小区购买住房一套。2007年10月，加雇某装潢公司装修其房屋，装潢公司在甲的要求下，在与乙共用墙壁上掏了一个高2米、款1.5米的壁橱，乙并不知情。11月3日，乙在挪动家具是不小心碰到共用墙壁，导致墙壁崩塌，并被砸伤。乙要求甲将墙壁回复原状，并赔偿损失。而甲认为墙壁是他房子的一部分，其有权掏洞，而且墙壁是乙碰塌的，应由乙修缮。双方争执不下，诉至法院。 3 . 成员权。 1.概念 2.权利 第五节 房地产权属登记制度 一、房地产权属登记的概念、性质和功能 （一）概念 （二）功能。 1．产权确认功能。 2．产权公示功能。 3．产权管理功能。 （三）房地产权属登记制度的方式和性质 1.各国具体的登记制度有三种