如何认识房地产市场-吴祥200811.pptVIP

资料来源：各地房管局、统计局 注：东莞为城区 与07下半年相比，08上半年量价下跌导致存货去化期明显上升，房价收入比普遍下滑 10 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 指标3：存货去化期（月） 指标4：房价收入比 10 主要城市的4大指标显示，过去一年中国主流住宅市场从繁荣区间进入了衰退区间 资料来源：美国统计局，仲量联行，澳大利亚Lend Lease研究机构 广州 深圳 上海 南京 杭州 苏州 北京 沈阳 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 深圳 广州 沈阳 苏州 杭州 南京 北京 上海 成都 武汉 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 8% 武汉 成都 繁荣 繁荣 恢复 衰退 衰退 恢复 07下半年 08上半年 以苏州为例，通过分析04年以来的四大指标变动情况，判断苏州市场各年的所处阶段 住宅投资同比以及住宅新开工面积同比表征住宅供应；存货去化期表征住宅供求关系；房价收入比表征市场购买力 住宅投资中包含土地购置费，即使当前新开工减少，开发商可能还要继续支付前期未付地价和工程款。因此，住宅投资同比反映过去的供应情况，而住宅新开工面积同比则反映未来的供应情况，相对而言，住宅新开工面积更能表现市场发展阶段 资料来源：苏州历年统计年鉴，国家信息中心 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 04年以来，苏州经历了“钟型特征”的大部分阶段，已经进入阶段性衰退 12 新开工加速 存货去化期上升 房价收入比下降 新开工减少 供应过剩，存货去化期达到最大 投资冷却 市场缓慢吸收存货，存货去化期下降 需求萎靡，房价企稳 需求增长 新开工增加 投资过热 繁荣阶段 衰退阶段 恢复阶段 房价收入比上升，投资增加 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2006 2007H1 2008H1 资料来源：美国统计局，仲量联行，澳大利亚Lend Lease研究机构 苏 州 2005 2007H2 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 2004 谢谢！ * * * * * * * * * * 排除不确定因素（比如地震）和地区间的差异（每个区域和城市的阶段一定不一样）的大致判断 * 如何认识房地产市场 战略与投资管理部 2008年11月11日 国外市场变化规律 影响市场变化的因素 哪些指标看市场 判断市场所处阶段 美国经验表明，房地产市场发展和宏观经济密切相关。新房销售变化与GDP正向同步，与利率则反向同步 资料来源：美国统计局，国金证券 1970年代以来，美国经历了3次大的楼市衰退 每次楼市变化基本都与GDP和利率的变化同步，只是一个正相关，一个负相关 * * * * * * * * * * * 美国经验表明，只有当经济衰退(高失业率)和供求严重失衡同时发生时，楼市才会“硬着陆” 哈佛住房中心的研究表明，稳定增长的宏观经济可有效化解住宅市场供过于求的问题 美国最近两次大的楼市衰退(1983年和1992年)，都以高失业+过多的可售存货为标志 资料来源：哈佛住房研究中心《2007年美国住房报告》，美国统计局 就业率 可售存货套数(千套) 可售存货去化期(月) 美国经验表明，新开工和投资的减少通常要滞后于成交量下降半年，而最严重的供求失衡则发生在成交下降后1年左右 资料来源：美国统计局 美国成交下降后6个月，新开工开始减少 美国新开工减少后6个月，可售存货达到最高点 新开工套数(千套) 成交套数(千套) 可售存货(千套) 新开工套数(千套) 与中国购房文化、财富理念更相近的香港市场经验也表明，股市的财富效应对楼市的影响极大 股市产生的财富效应对楼市影响极大。从香港经验看，房价指数变化基本和恒生指数正向同步变化 资料来源：香港金融管理局、香港差饷物业估价署 注：香港新房售价指数以1999年房价为基点计算 * * 9206 9810 0810 国际经验表明，年家庭可支配收入达到5000 美元以上时，房价收入比基本都在10 以下 全球房价收入比分析表明，家庭可支配收入5000 美元是房价收入比的分水岭，达到这一收入水平后的城市房价收入比普遍低于10 全球范围看，房价收入比为10 属于偏高水平：全球大约有50%的城市房价收入比在2-6 之间，大约有70%以上的城市房价收入比在10 以下 07年中国城镇家庭可支配收入约为4