商品房买卖中的法律问题.ppt

第三讲 商品房买卖中的法律问题 ——如何签订商品房销售合同 序说：商品房买卖流程 查验欲购房屋的销售许可证、房产证、土地证－→签证《买卖契约》－→按揭贷款、办理贷款抵押登记－→交易过户（稍后办理他项权利登记）－→交纳物业维修基金→领取房产证、土地证 。 一、商品房销售的“五证” 根据《商品房销售管理办法》，商品房只有在取得五证的情况下，才允许上市销售。这五证是：土地使用证或者是建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（或销售）许可证。 相关的法律知识： 什么是民事法律行为的有效性？ （1）主体具有相应的民事行为能力； （2）意思表示真实； （3）不违反法律或者社会公共利益。 （4）标的确定、可能。 什么是合同的有效性？ （1）当事人具备缔约能力； （2）合同不能违反法律和社会公共利益； （3）合同内容确定、可能； （4）合同形式符合法律规定和当事人约定。 二、注意面积条款 厦门××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”???? 房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。 1. 写明建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积的具体数额。 2. 各项面积的认定标准，合同要约定以房管部门登记时测量的结果为准。 3.合同要约定预计面积与产权登记面积出现误差时的处理办法。不宜填“双方据实结算，多退少补”。建议约定： （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 三、关于违约责任 一．双方的责任要对等。 二．违约金的比率在尽可能地提高。 建议条款：  第九条 出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第　　　 种方式处理：1． 按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过　　　 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 的违约金，合同继续履行。 （2）逾期超过　　　 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款 的 　　　 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之　　　 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 四、重视产权登记 房产权，严格说来应叫做房屋所有权证，是房屋所有人拥有房产的合法凭证，对有效行使房屋所有权即占有、使用、收益、处分具有重要的意义。法律规定房所有权实行登记发证制度，双方要到房管部门办理产权登记，商品房的办证程序比二手房复杂，开发商必须将该房的建设的有关资料，交房管部门备案，否则是办不了产权证的。 关于民法上的不动产物权的知识。 （1）物权公示原则 （2）不动产物权公示的方法 （3）不动产物权公示的效力 一、 先要审查开发商的资质手续（前面已经讲到）。二、要规定在商品房交付使用后，尽可能短的时间内，将办理产权登记需由开发商提供的有关资料报到房管部门。《商品房销售管理办法》规定为60天，但实践中好多开发商规定为90天、180天等。三、如果由开发商帮助办证，一定要让开发商明确多少天可以办下房产证，补充约定在后面。四、对于违约责任要尽可能的定的高一些（前面已经讲到）。 五、小心广告欺诈 开发商的广告牌越做越大，楼书也是越来越厚，但可信度却越来越低 。 在理论上普遍把广告视为要约邀请，而不是要约，只有把广告承诺写进合同，才能约束开发商。 合同的成立需要经过要约和承诺两个阶段。 ??? (一)要约 ??? 1．要约的概念和条件 ??? 要约是希望和他人订立合同的意思表示。提出要约的一方为要约人，接受要约的一方为被要约人。要约应当具有以下条件：(1)内容具体确定；(2)表明经受要约人承诺。要约人即受该意思表示约束。 2．要约邀请 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请并不是合同成立过程中的必经过程，它是当事人订立合同的预备行为，在法律上无须承担责任。 (二)承诺 ??? 1承诺的概念和条件 ??? 承诺是受要约人作出的同意要约的意思表示。 ??? 承诺具有以下条件： ??? (1)承诺必须由受要约人作出。非受要约人向要约人作出的接受要约的意思表示是一种要约而非承诺。 ???