土地合作模式.pptVIP

2009年3月13日 2008年土地市场萎靡不振，成交低迷，后半年开始频繁出现流标、底价成交、甚至低于底价成交现象。地产企业受到宏观经济、政策环境、房地产市场的多因素影响，造成了资金链紧张，纷纷放慢购置、开发土地的局面。 以“成交”为导向的短期土地运营工作，势必要在成交之前，深入的分析市场、客户以及团泊自身的情况，迅速找到适合团泊土地出让地块中的客户，以恰当的土地开发模式与其谈判并最终实现成交。 地产企业分类 土地一级开发企业 土地二级开发企业 土地一级二级联动开发企业 独立开发项目的企业 品牌输出管理的企业 合作开发项目的企业 基础设施建设联动二级开发 体育场馆建设联动二级开发 中小型开发商 外行业开发商 本次土地开发模式的研究，将基于对上述客户的分类进行系统的梳理，并根据团泊实际情况提出合作模式建议。 一级开发合作模式 合作方在团泊公司在某个地块整理过程中注入资金； 土地通过招拍挂方式进行出让以后，双方按约定比例获取相应收益。 合作方 团泊公司 进行土地一级整理 双方按照约定 获得相应比例的收益 注入资金 通过招拍挂方式出让 此模式中，合作方也可选择获得某些地块开发权来代替应获得的资金回报。此时团泊公司将给予合作方较为优惠的价格。 土地二级开发模式 开发企业 团泊 共同组建 项目公司 进行二级项目开发 双方按照约定 获得相应比例的收益 股权合作模式 团泊与合作方按照约定的出资比例共同组建项目公司，进行二级项目的操作，实行风险共担、利润共享原则。双方按照约定，获得收益。 在后期双方可进行协商，将项目整体转让给对方。 二级物业出售 土地二级开发模式 品牌输出模式 团泊提供“品牌和资金的交易平台”，将资金实力方（外行业）和专业技术方（品牌技术输出方）整合起来，进行团泊土地的二级开发。团泊不参与项目后期的运作与利润分成。 外行业 品牌输出方 共同操作的 项目 提供资金 提供技术 团泊土地交易平台 双方按照约定 获得相应比例的收益 土地一级二级联动开发合作模式 团泊与合作方共同成立项目公司进行一级土地整理，并通过招拍挂程序获得地块二级开发权，进一步建设二级物业产品并出售。 项目完成后双方按照约定获得相应比例的收益。 开发企业 团泊 共同组建 项目公司 进行一级土地整理 以招拍挂方式获取土地 进行二级开发 双方按照约定 获得相应比例的收益 二级物业出售 方式一： 土地一级二级联动开发合作模式 开发企业 成立 项目公司 进行一级土地整理 以招拍挂方式获取土地 进行二级开发 一级土地开发成本+（团泊）固定收益+利润分成 二级物业出售 方式二： 开发企业负责一级土地开发之后，确定团泊西区合作地块的土地开发成本A万/亩，加上固定收益B万/亩，得到出让底价C万/亩。 这样就保证团泊出让每亩地至少能够获得B万元的收益。 以C万/亩挂牌出让，开发集团将参与市场拿地，提振市场信心。为补偿开发企业参与一级开发的投入，如果开发企业最终拿到地，则超过C万/亩以上的溢价部分，开发企业支付50%。如果别的开发企业拿到地，则超过C万/亩以上的溢价部分，按比例与其分成。 企业代建模式 开发企业也可代建体育场馆，此时场馆建设费用由团泊公司根据场馆建设进度分批支付给开发企业。 静海县政府 天津滨海团泊新城投资发展有限公司 开发企业 授权项目运作主体 招投标寻找实施主体 体育场馆（基础设施） 建设并进行一段时期运营 企业可以选择以土地折抵或部分折抵的支付方式收取场馆建设费用，此时土地出让金将作为场馆建设费用逐步返还开发企业，降低开发企业的资金压力。 此模式中，开发企业不能利用体育场馆进行融资。 代政府回收 支付场馆建设费用 BT模式 静海县政府 天津滨海团泊新城投资发展有限公司 开发企业 授权项目运作主体 招投标寻找实施主体 体育场馆（基础设施） 建设 回购 以约定结算方式进行支付 BT模式运作简介： 由天津滨海团泊新城投资发展有限公司与有融资能力和工程管理能力的企业之间的合作，进行体育场馆（或基础设施）建设，并通过出让场馆周边的土地，完成场馆回购。 是一种集投融资、建造和项目管理于一体的综合方式， 不同于单纯的投资、施工承包或代理管理形式 BT项目的中标者可以既是投资方，同时又是管理方和承建方。 比如很多项目都是由集团出面投标，然后由各地子公司管理和建设， 事实上BT项目的参与者就是集团本身。 投资人组建BT项目公司后，项目具体的投融资和管理工作都以BT项目公司的名义进行。 但是由于投资方必须对BT项目公司筹集建设资金提供担保， 并对项目按合同规定完工承担最终责任， 因此事实上是由投资人和BT项目公司共同承担项目的融资和建设责任。 政府将融资难题转嫁给了中标的投资方，大大缓解了政府部门对基础设施建设的巨额投资压