伟业北京市静安公寓整合销售方法方案房策资料.ppt

静安公寓整合营销策划方案;报告框架;市场分析;“财富线”的地铁号线 “国际线”的机铁快线;奥运作用;奥运契机，将会在本区域形成大热点，带来巨大的增值空间;新国展位置在顺义天竺空港工业开发区西侧В区，总规划用地公顷，地上总建筑面积万平方米。周边有京密路、五环路、六环路、机场高速路、京承高速路和拟建的机场轻轨……四通八达，风景优美。;宏观政策的调控指向主要是对顶端产品的限制和对低端产品的扶持，因效果暂未展现，中端与中高端产品相比最为稳定，在未来较长时间内有较强的抗政策风险能力，长远来看，中高端的定位最为可靠； 临近，因奥运而投入的硬件设施的完善兑现与心理因素加温影响的累积加力，将使京城地产环境真正出现全线飘红的现象，整体市场会呈现价格上扬的局面，未来一年，奥运形势牵引整个市场； 国展的迁址将会造成本区域未来的热度下降，给公寓租赁市场造成负面效应;周边项目的选取;周边及同类酒店式公寓项目户型比例分析;周边及同类酒店式公寓项目主力户型分析;周边及同类酒店式公寓项目销售率分析;周边及同类酒店式公寓项目销售均价与成交均价分析;周边及同类酒店式公寓项目装修标准分析;周边及同类酒店式公寓项目物业费用分析 ;项目名称;周边及同类酒店式公寓项目使用率情况;、区域周边市场供应主要以－平之间，零居和一居的小户型为主，提供精装修，装修标准平均在元平方米，说明市场对小户型精装产品比较青睐； 、区域周边市场酒店式公寓的销售均价为： 元平；酒店式公寓的成交均价为： 元平，市场整体价格较高； 区域周边市场酒店式公寓的销售率平均在左右，年开盘的项目月均销售在套左右，市场需求比较旺盛； 、 周边酒店式公寓项目精装修的标准平均水平在元平方米，并且基本上都赠送厨卫家电； 、本区域物业费平均价格水平为元平方米*月，不包含能源费用； 、周边项目的使用率平均在;通过对周边市场上项目的调研，我们发现周边项目在产品设计和服务配套方面比较重视，具体表现在：户型设计、物业服务、能源费用的收取方式、精装标准、配套设施等方面，因此我们将在后文中对以上几个方面进行详细分析，并给与针对本项目的建议;关于产品的建议;　;首先我们先分析一下周边重点酒店式公寓的户型状况;项目名称;华远裘马都;零居比例： 一居比例： 整盘销售率： 一居和零居销售率：均超过;世界城;长安驿;户型设计建议如下： 本项目主力户型在－平米，建议设计成为豪华零居户型的概念，大一居的概念，以开放式的户型机构让空间可以自由的组合; 户型功能建议如下： 、嵌入式衣柜，增加生活的便利性； 、敞开式厨房，提供简易的烹饪空间； 、半敞开式卫浴，增加生活的情趣感； 、各功能空间的合理利用，如客厅与餐厅的合并，墙角空间的利用等； 、多功能区域的设计，可做梳妆、办公、就餐、吧台等功能使用。 通过对空间的合理利用，保障居住功能的齐备，以充分体现生活的舒适度。;关于本项目部分零居户型合并为一室一厅的考虑;物业服务：;礼宾服务： 叫醒服务、留言服务、迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务； 客务服务： 客房服务、家庭保洁服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务； 管家特约服务： 私人司机服务、形象设计护理服务、安排各类音乐盛宴、私人理财顾问、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物； 商务中心服务： 机票订购、外币兑换、邮刊订阅、会议服务、鲜花服务、信使服务、保险箱服务； 餐饮服务： 调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务 ;从初次到访即刻感受未来的度、小时、贴身酒店式服务;物业公司选择：;关于产品的建议——能源费用的建议;周边及同类酒店式公寓项目能源模式分析 ;除了波菲特行政公寓外，周边其他项目都采取能源费和物业费分开收的做法，这样收费更为合理和人性化； 在能源费和物业费分开计费的项目中，大部分项目也采取分户计量的方式收取能源费。方式有：安装能够分户计量的中央空调设备，通过插卡方式计量；或者安装分户室外机，各户按用电量自行走电字； 也有部分项目选择按季度收取能源费的方式收费； 我们建议在条件允许情况下，安装采用分户计量的方式收费的中央空调设备，更符合项目的档次;分类;关于产品的建议——配套设施建议;周边项目配套设施列表;波菲特行政公寓;裘马都酒店式公寓配套设施如下： 双层大堂 私家电梯 咖啡厅、 便利店、 中餐厅、 西餐厅、 茶吧、 游泳池、 健身房、 网球场等;配套服务项目;商务会所： 商务中心 咖啡厅 茶餐厅 主题餐厅;大堂在建筑内接待客人的第一个空间，也是使客人产生第一印象的地方，大堂充分体现了建筑的高贵档次 和气质，因此在设计和装修上应追求高标准;客群;投资客户来源;地域分布：一部分来自朝阳区三元桥、燕