某地块产品定位分析报告研讨.pptVIP

商业市场小结 □ 商业市场在09年年初探底之后，市场走势平稳上扬； □ 09年后商业成交价格趋于平稳，并没有出现较大起伏； □ 未来供应量较大，但是多数项目是招租，出售的不多，真正销售供应量并不大。 整体商业供需关系较为平稳，项目有紧靠城南片区公建中心，具备较好的商业价值，有市场进入机会。 三类产品中，本项目特殊的地段优势决定着项目必须充分挖掘商业价值，而商务公寓虽然竞争激烈，但是具备一定的机会，写字楼市场前景最为不确定，市场压力最大。 因此，我们建议在商业价值最大化的前提下以公寓开发为主，少量的SOHO办公作为辅助和促进。 解读客户 在界定项目客户之前，我们先来看看一下类同项目的客户状况，提供一定参考。 我们选取了在宁波市场上销售和经营都较为成功的波特曼中心、南苑国际两个都市综合体作为参考个案。 波特曼中心 来自宁波老三区的有一定经济基础的中年投资客是波特曼中心的主力购买客群。 客户区域：江东及海曙的客户占了半数以上，明显看出目前宁波高端市场的客户主力区域，而周边县市（慈溪、余姚、宁海、象山、奉化）的比例也占了14％，显示宁波郊县民营经济的强大购买力。 客户年龄：30－50岁阶层占了绝大多数比例，并且30－40岁比例较大。 购买动机：项目商业属性的关系，客户购买多处于投资，投资客的比例达到了60％以上。 南苑国际 以海曙、江东等市中心为主的私营业主的40岁左右的中年投资客是南