带租约限制的房地产抵押价值评估方法研究探究资料.pdfVIP

房地产中介 触忽“舭 带租约限制的房地产抵押价值评估方法研究 袁彩云 案例：甲公司于1980年通过划拨方式取得 “抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知 一块土地，并在其上建设一栋办公楼。1997年底承租人，原租赁合同继续有效。”由此可见，租赁 甲公司将该办公楼出租给乙公司，租期至2002关系并不影响抵押权的设定。在估价实践中，带 年底。2000年底，甲公司由于资金紧张将此房地租约的房地产估价项目很普遍，至少一半以上的 产到银行办理抵押贷款，贷款期限两年。那么，在 商业房地产都带有租约，根据出租人、出租对象 评估该房地产抵押价值时，应如何判定租约对其 的差异可以把带租约限制的房地产分为两种类 抵押价值的影响呢? 型： 一、带租约限制的房地产的主要类型 1．土地及房产属于同一产权主体，产权人对 房地产抵押估价的对象为法律法规规定可 房地产进行出租，包括商业门面、办公楼、私人住 以抵押的房地产，对此《担保法》和《物权法》等都 宅、厂房、仓库等物业。譬如商业房地产等收益性 有明确规定。同时，《担保i去：》第四十八条规定： 物业多为出租使用，有的剩余租期长达十余年， 运营商业地产项目。作为凯德在天津的首个项目 商业地产运营商，最基本的能力是规划、招商和 天津湾·嘉茂购物中心，正式开业后全部投入自 运营，关键是要有对商业运营的正确理解和把控 运营，这就为开发商的二次发展乃至跨越式发展 能力。 提供了契机。 总之，我国购物中心的发展还处于起步阶 (三)避免“先建房再招商”的开发思路 段，其发展模式应该是立足于城市发展阶段和特 大型购物中心的特性除投入资金大、周期长 点，特别是对适应地域性，形成富有地方文化、地 之外，另一特点是‘‘招商应先于建房”。国外购物 理特色的现代购物中心进行开发，应加强研究、 中心多是等80％以上主力店确定后才开始整体 管理，形成自身的地方特色，避免盲目性，切忌造 设计工作。发展商在未明确商家的情况下就开始 成资源浪费和同行业恶性竞争，促进国内购物中 设计，往往会缺乏定向设计依据，盲目的规划设 心的健康发展。 计只能增加前期成本和后期招商难度。大型商业 参考文献 设计不能仅仅是地标式建筑，不单靠外观形象实 1．翟森竞柴华奇．基于零售业态集聚的Shopping— 可和投资收益。因而，以解决消费者日 Mall发展影响因素分析．商业研究．2005．22 求为目的，在产品定位上首先要细分市 2．曾马．香港购物中心成功密码．黑龙江美术出版 按照“市场——招商——产品——开 社．2005 营——销售一利润”的步骤运作。作为 李求军／责任编辑 万方数据 房地产中介 触忍以舭 房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利 们还需选择其他合适的方法进行评估。商业房地 和义务。这种情况下，对出租人权益的评估，可以 产带租约设定抵押权比较常见，选择收益法评估 采用市场法或收益法评估该房地产的价值，然后 收益性房地产抵押价值是行之有效的。但是在估 扣除租赁权价格；对承租人权益的评估是租赁权 价实践中参照房地产估价规范来操作时，虽然