第二十章 税法 22 外国人房产应否缴纳城市房地产税.docVIP

外国人房产应否缴纳城市房地产税 案例来源：《税务筹划：他为何不能免缴城市房地产税？》，载《羊城晚报》，2005年07月16。[1] 【案情介绍】2004年年底，英国人麦克被调到深圳的一家美资公司担任总经理的职务。同时他在深圳的一高档住宅小区购买了一套商品房。1年后，由于工作突出，公司奖励了其一栋房子，于是他将原先的那套商品房出租，租金每月4 000元。麦克去税务机关缴纳营业税和个人所得税的时候，被告知他还得缴纳城市房地产税。麦克非常困惑，因为根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》的规定，外国人购买的房子可以免3年的城市房地产税，他的房子购买才1年，应该免除城市房地产税。 【法律问题】 1城市房地产税有哪些优惠政策？ 2外国人在何种情况下不享有这种优惠政策？ 【法律分析和结论】 在新中国成立初期，我国对本国人和外国人所拥有的房产都统一征收城市房地产税。直到20世纪80年代，房产税才独立出来，专门针对内资企业和本国个人拥有的房产征税。而对涉外企业和个人所有的房产仍是征收城市房地产税。这样在我国就房产方面实行内外有别的两套税收制度。 城市房地产税的征税对象是涉外企业和个人的房产，具体包括外国人，外商投资企业，外国企业，我国香港、澳门、台湾地区同胞和华侨个人及其投资兴办的企业所拥有的房产。为了鼓励外商投资，我国法律和政策在某些方面规定了可以减免房地产的情形： 1新建房屋自落成之月份起，免纳3年城市房地产税。 2翻修房屋费用超过新建费用1/2者，自竣工月份起，免纳2年房地产税。 上面两项规定不适用于涉外企业，只适用于涉外个人所有的房屋。 3为鼓励利用地下人防设施，对于外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，可暂不征收城市房地产税。 4外国人，我国香港、澳门、台湾地区同胞和华侨购置的非营业用房产，可暂免征城市房地产税。 5华侨、侨眷用侨汇购买或者建造的房屋，可以从发给产权证之日起免征城市房地产税5年。 6外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”账上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计账，是否确定产权，均应照章缴纳城市房地产税。 7其他有特殊情况的房产，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以减征或者免征城市房地产税。 随着外国人在中国投资的增多，涉及房地产方面的减免政策的运用也经常出现问题。外国人一定要仔细地了解我国城市房地产税法的规定。麦克的疑惑也正是因为对我国的城市房地产税法只有粗浅的了解，却没有掌握更为细致的规定。 首先，我国的城市房地产税是针对涉外人员和企业的。麦克是英国人，属于城市房地产税的纳税主体中的外国人的要求。当然正如麦克已经指出的，我国的城市房地产税法还规定了某些情况下减免城市房地产税的政策。但是他所提出外国人购买的房产可以免征3年城市房地产税的说法是错误的。 先看前面优惠政策中第一种情形：“新建的房屋，可以从落成的月份起免征城市房地产税3年。”麦克忽略了“新建”和“购买”的区别。他所拥有的公寓是购置的，不是新建的，所以不符合这项规定。他也就不能被免除缴纳城市房地产税的义务。 再看第三种情形：“外国人，我国香港、澳门、台湾地区同胞和华侨购置的非营业用房产，可以暂免征收城市房地产税。”我们从案情中可以知道麦克的公寓原来是自住的，属于非营业用房产。但是一旦出租的话，也就具有了营业的性质，不再享有暂免征收城市房地产税的优惠政策。 综上所述，麦克的房产并不符合我国《城市房地产税暂行条例》及其相关政策规定的减免的情形，麦克必须缴纳城市房地产税。出租房屋优先以房屋的租金收入为计税依据，从租计征时，适用的税率为18%。 城市房地产税应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据×适用税率。本案中的计税依据为：4 000×12=48 000（元），所以麦克应缴的城市房地产税为：48 000×18%=8 640（元）。