第五章房地产评估(资产评估).pptVIP

5.应用举例 　　【例 5】有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 土地状况 A 680 2012 1% 1.3 1% B 610 2012 0 1.1 -1% C 700 2011 5% 1.4 -2% D 680 2013 0 1 -1% E 750 2014 -1% 1.6 2% F 700 2015 0 1.3 1% G 　 2015 0 1.1 0 上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为： 时间 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 指数 100 103 107 110 108 107 112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 　　试根据以上条件，评估该宗地 2015年的价值。 【答案】 1. 建立容积率地价指数表 容积率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地价指数 100 105 110 115 120 125 128=125+100×3%[（1.6-1.5）/0.1] 2. 案例修正计算 评估价值　 ＝参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数 ×容积率修正系数×土地状况修正系数 3.评估结果　　案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：　　（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米） 四、成本法在房地产评估中的应用 1.基本思路　　 评估值＝重新购建价格－建筑物、土地贬值 新开发的土地 新开发的房地产 旧的房地产 2、适用范围 （1）新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产； （2）无收益又很少发生交易的房地产 （无法利用收益法、市场法等方法） 适用对象： 其一，公用、公益性房地产，如政府的办公楼、公园等； 其二，具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发的房地产，如机场、码头、钢铁厂等。 3.新开发土地评估的操作步骤 新开发土地价值＝ 待开发土地取得成本 ＋土地开发成本 ＋管理费用 ＋资金成本 ＋税费 ＋开发利润 ＋土地增值收益（如有） （1）估算待开发土地取得成本 征用集体土地 耕地或其他用地补偿费 安置补助费 土地附着物和青苗补偿费 新菜地开发建设基金 （征用城市郊区菜地） 土地出让金 城镇土地使用权出让 土地出让金 动迁费用 以上项目的取费标准全国各地不尽相同，评估时，应按当地政府及有关部门规定及标准测算。 （2）估算土地开发成本　 　A. 基础设施配套费　　 “三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地； “七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、 通气、通热，土地平整。 　B.公共配套设施建设费 邮电、学校、公园、绿地、小区外的市政基础设施建设费用。　　 （3）估算资金成本  A、资金成本是土地建设中占用资金的时间价值。 B、主要包括两部分： （a）土地取得费利息　 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 （b）土地开发费利息 注意：分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。　 C、计算利息时要注意的问题：　（a）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。　（b）利息的计算采用复利，而不是单利。 （c）关于计息期 　　① 期初一次性投入：全期计息；　　② 均匀投入：计息期为开发期的一半；　　③ 分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间。 （4）估算开发利润 （5）计算土地增值收益　A. 是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。　B. 土地增值收益率通常为10%－25%　 投资利润＝（土地取得成本+土地开发成本）×合理的利润率 土地增值收益＝（待开发土地取得成本＋土地开发成本